房地產私募基金境外架構

1. 請分別解釋一下信託型私募基金和結構型私募基金

信託型私募基金抄:通過信襲托計劃，進行股權投資或者證券投資，也是陽關私募的典型形式

組合(結構)型私募基金:為了發揮公司式，契約式，虛擬式3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型：

（1）公司式與虛擬式的組合；

（2）公司式與契約式的組合；

（3）契約式與虛擬式的組合；

（4）公司式、契約式與虛擬式的組合

2. 求教詳細私募證券投資基金的組織架構

私募基金公司的組織架構主要包括了權力機構、決策機構、執行機構、資金監管、顧問機構、資金保管等要素。

3. 私募公司（地產基金方向）組織架構怎麼設計

2億元的規模穿透至地產，預期收益500萬感覺稍有樂觀，其次公司設置了執行董事的說法版就沒有董事權長董事會一說，高管應該增設一名分管副總
議事機構：項目立項委員會，風險控制委員會，投資決策委員會，
高管：總經理一名，融總經理兩名（分管基金投資融資、分管項目投後）
基金事業部（投資、融資）、風險控制部（設法務與合規專員）、綜合事務部、計劃財務部、投後管理部
望採納、謝謝

4. 有沒私募股權基金交易結構設計、基金產品架構方面比較好的書推薦，作私募股權基金產品經理用

對沖基金風雲錄和富達基金，都是國外的書，可以參考下。
國內的私募股權目前雖熱但尚處初級階段，無系統性書籍，基本都是復制國外的居多。
如果看交易結構與產品架構的話，多參考下過去的成功案例，再略加修改好了。

5. 私募基金公司的組織架構是怎樣的

大體上一樣，主要是看員工人數和高管人數來調整。

6. 私募基金的母子架構是什麼意思

私募基金的母子架構是指該私募基金以母基金和子基金的形式運營的回。

客戶申購答子基金，子基金申購母基金。這樣，母基金下面設立多個子基金，可以擴大規模。另外，由於私募基金有投資人數不能超過200的規定，母子基金的結構可以擺脫這層限制。

擴展閱讀：

私募母基金：又稱為基金中的基金，簡稱FOF，其實就是投資其他基金的基金。私募母基金通過匯聚大量資本，得以和眾多優秀投資機構建立合作關系，成為他們的「有限合夥人（LP）」，分享投資成果。

私募母基金的優勢

1、降低合作門檻。母基金大幅度降低了與機構投資者合租的門檻，一般門檻降低到100萬左右。

2、降低投資風險。私募母基金能夠同時與多個機構投資者合作，這最大程度的降低了風險。

3、受市場波動影響小。私募母基金的投資周期往往是一個長達數年的封閉期，母基金管理者在這個過程中會堅定自己的投資策略，這種堅持往往會幫助投資者避過市場波谷，在波峰實現退出，享受時間和復利帶來的紅利。

7. 陽光私募基金的組織架構是怎樣的

1、陽光私募基金是指由投資顧問公司作為發起人、投資者作為委託人、信版托公司作為受託人、權銀行作為資金託管人、證券公司作為證券託管人，依據《信託法》及《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》發行設立的證券投資類信託集合理財產品。
2、信託私募證券基金一般存在兩種形式：「結構式」和「開放式」。
陽光私募基金一般僅指以「開放式」發行的私募基金。所謂開放式，即基金認購者需要承擔所有投資風險及享受大部分的投資收益，私募基金公司不承諾收益。私募基金管理公司的盈利模式一般是收取總資金2%左右的管理費和投資盈利部分的20%作為傭金收入，這種收費模式即是俗稱「2-20」收費模式（2%管理費+20%盈利部分提成）。這種2-20收費模式是私募基金國際流行的收費模型。
「結構式」的陽光私募基金，就是指將受益人分為不同種類，進行結構劃分，比如將受益人劃分為優先受益人和一般受益人，特別受益人和一般受益人，以此為基礎來分配利益。這種模式以上海模式為典型。

8. 私募基金投資中的cap table怎麼算

企業的估值是私募交易的核心，企業的估值定下來以後，融資額與投資者的占股比例可以根據估值進行推算。企業估值談判在私募交易談判中具有里程碑的作用，這個門檻跨過去了，只要基金不是太狠，比如要求回贖權或者對賭，交易總可以做成。
總體來說，企業如何估值，是私募交易談判雙方博弈的結果，盡管有一些客觀標准，但本質上是一種主觀判斷。對於企業來說，估值不是越高越好。除非企業有信心這輪私募完成後就直接上市，否則，一輪估值很高的私募融資對於企業的下一輪私募是相當不利的。很多企業做完一輪私募後就卡住了，主要原因是前一輪私募把價格抬得太高，企業受制於反稀釋條款不大好壓價進行後續交易，只好僵住。
估值方法：市盈率法與橫向比較法。
1、市盈率法：對於已經盈利的企業，可以參考同業已上市公司的市盈率然後打個折扣，是主流的估值方式。市盈率法有時候對企業並不公平，因為民企在吸收私募投資以前，出於稅收籌劃的需要，不願意在賬面上釋放利潤，有意通過各種財務手段（比如做高費用）降低企業的應納稅所得。這種情況下，企業的估值就要採取其他的修正方法，比如使用EBITDA。
2、橫向比較法：即將企業當前的經營狀態與同業已經私募過的公司在類似規模時的估值進行橫向比較，參考其他私募交易的估值，適用於公司尚未盈利的狀態。
經驗數值：製造業企業首輪私募的市盈率一般為8～10倍或者5-8倍EBITDA；服務型企業首輪私募估值在5000萬-1億人民幣之間。

十、簽署Term Sheet對企業意味著大功告成了嗎？
雙方在企業估值與融資額達成一致後，就可以簽署Term Sheet或者投資意向書，總結一下談判成果，為下一階段的詳細調查與投資協議談判作準備。
Term Sheet或者投資意向書其實只是一個泛泛而談的法律文件，聲明除保密與獨家鎖定期（No Shop）條款以外，其餘均無約束力。簽署Term Sheet是為了給談判企業一顆定心丸，使得其至少在獨家鎖定期內（一般為2個月）不再去繼續尋找白馬王子，專心與該基金獨家談判。簽署Term Sheet以後，基金仍然可能以各種理由隨時推翻交易，Term Sheet獲得簽署但最終交易流產的案例比比皆是。
不同基金草擬的Term Sheet的詳盡程度也有很大不同，某些基金公司的Term Sheet已經很接近於合同條款，在所投資股權的性質（投票表決、分紅、清盤時是否有優先性）、投資者反攤薄權利、優先認購新股權、共同出售權、信息與檢查權、管理層鎖定、董事會席位分配、投資者董事的特殊權力、業績對賭等諸方面都有約定。盡管這些約定此時並無法律效力，但是企業日後在簽署正式投資協議時要推翻這些條款也非易事。

第二部分 私募交易架構
私募股權投資的交易架構是企業最優先考慮的問題，甚至可以考慮在估值之前。某些架構已經決定了企業未來在資本市場的歸宿，如果企業最初在選擇私募交易架構時選擇不當或者後來中途變卦，把架構推倒重來的代價是慘重的，不僅要花費數十萬元人民幣，而且耗時良多，甚至還會耽擱上市進程。
1、國內純內資架構
純內資架構是一種最為簡單的架構，在法律上不更改原企業的任何性質，原企業直接進行增資擴股，基金以人民幣溢價認購企業增資後入股企業。基金投資部分作為企業的增資，部分作為企業的資本公積金由新老股東共享。以純內資方式私募融資的最終目標是在境內A股主板、中小板或者創業板上市。隨著國內證券市場逐步恢復融資功能，除非是公司體量太大或者行業上的限制，民營企業家越來越傾向於在國內上市。而相比於私募交易的合資架構與紅籌架構來說，純內資架構無論在政府審批上，還是在交易便捷上都具備無可比擬的優勢。因此，如果企業家在選擇私募基金上有多個選項的話，外資資金往往在競爭中處於下風，企業家更喜歡找內資身份的資金來快速完成交易。這也是最近人民幣基金得以大量募集，特別是黑石、紅杉等海外PE巨頭們都要募集人民幣基金的一個重要原因。先做私募，後做股改是通常的做法。在私募前，企業一般是有限責任公司形式，私募交易完成（基金增資）以後企業仍然維持有限責任公司形式，待日後再擇機改製成股份有限公司，日後的上市主體是整體變更後的股份有限公司。當然，在實踐中，先股改後私募亦無不可。只是企業股改後治理結構更加復雜，運營成本更高，做私募交易更為復雜。
2、紅籌架構
紅籌架構是歷史最為悠久的私募交易架構。自九十年代末就開始使用紅籌架構，2003年中國證監會取消對紅籌上市的境內審查程序後直接刺激了紅籌模式的廣泛使用，直至2006年8月商務部等6部委發布《關於外國投資者並購境內企業的規定》（簡稱「10號令」）為止，紅籌架構是跨境私募與海外上市的首選架構。使用紅籌架構的私募股權投資，先由國內公司的創始股東在英屬維京群島、開曼群島設立離岸殼公司（法律上稱為「特殊目的公司」），然後利用這家特殊目的公司通過各種方式控制境內權益，最後以這家特殊目的公司為融資平台發售優先股或者可轉股貸款給基金進行私募融資，乃至最終實現該境外特殊目的公司的海外上市。紅籌上市又稱為「造殼上市」。
在紅籌架構下，根據控制境內權益的方式不同發展出不少變種，其中以「協議控制」模式最為知名。「協議控制」，又稱「新浪模式」、「搜狐模式」、「VIE架構」，在2006年以前主要應用於互聯網公司的境外私募與境外上市。由於外商直接投資增值電信企業受到嚴格限制（法律要求投資的外商必須是產業投資者，基金這種財務投資者不屬於合格投資人），而互聯網業務在我國法律上又歸屬於「增值電信業務」，聰明的基金為了繞開這些限制，發明了協議控制這種交易架構，後來該架構得到了美國GAPP的認可，專門為此創設了「VIE會計准則」，即可變利益實體准則，允許該架構下將國內被控制的企業報表與境外上市企業的報表進行合並，解決了境外上市的報表問題，故該架構又稱「VIE架構」。有說法說是搜狐最先使用了該方法，也有說法說是新浪最先使用了該方法，故有前述兩種別稱。10號令對於跨境私募與海外上市的影響深遠。10號令出台後，由於增加了海外上市的行政審批環節，海外紅籌架構上市對於廣大中小民企不再具有太大的吸引力。在業績的壓力下，海外投行與國內中介機構為國內企業設計了一些規避適用10號令的上市架構，如安排外資純現金收購國內企業、代持、期權等等，但是，嚴格意義上這些方法都具有法律瑕疵，對國內企業家的法律風險也很大。
3、中外合資架構

我國有著適用於綠地投資（外商直接投資）的、非常古老的《中外合資經營企業法》。在10號令基本關閉紅籌架構大門的同時，它又打開了另外一扇大門——合資架構。10號令賦予了中外合資經營企業另外一項新的歷史職能：吸收國際金融資本為我所用。自10號令施行以來，已經有大量企業根據該規定完成了外國投資者並購境內企業審批手續，企業性質從純內資企業變更為中外合資經營企業。10號令規定的審批程序與審批材料盡管繁瑣，但是總體說來，除敏感行業以外，省級商務主管部門（外商投資主管機關）對於外國投資者並購境內企業持歡迎態度，對於可以讓外資參股的民營企業尚無成立時間、經營業績、利潤考核、注冊資本方面的要求，尺度比較寬松。但是，主管機關具體經辦人員的素質與其對於私募交易的理解程度將很大程度上決定其審批的進程。以私募為主要內容的《增資認購協議》與中外合資企業的章程由於保留了私募交易的特點，其間充滿了大量私募條款，比如優先分紅、優先清算、優先購買、共同出售、強制隨售、反稀釋保護、信息權、期權激勵等條款，某些已經超過了外商投資主管機關具體經辦人員的理解范疇，有時候某些條款會認為過度保護外國合營者的利益而被政府拒絕。
另一方面，中國政府要求對外國投資者的身份信息進行深度披露。由於多數海外私募股權投資基金注冊在避稅天堂國家且是以有限合夥企業形式注冊成立，中國政府要求披露外國投資者的股東信息，甚至是股東的股東信息。
另外，交割價格不可偏離境內企業股權價值評估報告的價格太遠，特別是如果與審計報告體現的企業價值如果差距過大，過高的交割價格使得海外投資有熱錢之嫌，過低的交割價格則有賤賣中國資產、關聯交易之嫌。
我們認為，中外合資架構是目前跨境私募中最為可行的一種架構，它即可國內上市、又可境外上市，是私募交易吸收境外資本時的首選架構。除非有行業限制，否則跨境私募交易都應當使用合資架構。
商務部在2008年12月發布的《外商投資准入管理指引手冊》規定：「已設立的外商投資企業中方向外方轉讓股權，不參照並購規定（10號令）。不論中外方之間是否存在關聯關系，也不論外方是原有股東還是新進投資者。」這一規定，實際上肯定了中外合資企業在境外上市進行股權重組時可以豁免商務部的審批，從而達到立法者鼓勵使用合資架構的目的。
4、紅籌架構回歸國內架構
隨著國內創業板的推出，大批被境外基金私募投資、已經完成紅籌架構的企業毅然決定回歸國內架構，謀求國內上市。我們認為，這些回歸並非一帆風順。
國內上市中的首要問題是確認擬上市企業的實際控制人。大多數紅籌架構核心是境外離岸公司，因為離岸公司股權的隱蔽性，可能需要證明最近兩年實際控制人沒有發生變更；對於那些存在信託及代持境外上市主體股權情況的紅籌公司，在證明實際控制人沒有發生變更方面可能存在較大的困難。
在上市主體資格上，需要區分紅籌架構的三種方式而有的放矢地處理法律問題，他們分別是股權並購方式、資產收購方式、協議控制方式。
以股權並購方式設立的紅籌公司在取得擬上市主體時不存在太大法律問題。因為外商投資企業仍屬於境內法人，並作為生產經營、盈利的直接主體，所以該外商投資企業經營業績能夠正常體現，業績可以連續計算的可能性較大，該外商投資企業變更為股份有限公司後可以作為擬上市主體。
以資產收購方式設立的紅籌公司則需要對主營業務進行分析後具體對待，如果原境內公司已喪失核心資產，主營業務已發生重大變更，那麼原境內公司難以滿足上市條件；如新設立的外商投資企業存續時間超過三年，亦具備上市條件，則新公司可以作為擬上市主體申報，否則需要等待經營期限達到或超過三年；如新設立的外商投資企業資產規模、利潤及完整性方面不符合境內創業板的要求，則需要再次進行重組或調整。以協議控制方式設立的紅籌公司則需考慮利潤條件和關聯交易限制，境內公司雖然作為經營的實體，但因為協議控制的模式需要將其利潤以服務費用等方式轉移至境外注冊的上市主體，境內公司一般沒有利潤或很少，故原境內公司的利潤情況難以滿足上市條件；通過協議控制獲得利潤的外商投資企業，因為其利潤均通過關聯交易取得，且不直接擁有經營所需各要素，缺乏獨立性和完整性，故該外商投資企業也難以滿足上市條件；需要對境內公司的股權、資產、人員、財務狀況等再次進行重組或調整。

9. 只有私募證券基金能夠採取公司型架構對嗎

基金採取哪種形式沒有一定之規，主要管理人綜合考量決定，每種組織形式都有利弊，股權類的亦可採用公司型架構