① 公共投資項目評估內容是什麼
房地產開發項目成本科目
編號 一級 二級 三級 四級 五級 注釋 說明
1 土地費用 一、地價 （一）土地出讓金 國有土地使用權出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價
（二）開發費 國有土地使用權出讓合同中列明的開發費，或我司將生地變成熟地的開發投資費用。
（三）基礎設施配套費 "1、向政府繳納的「大配套」費用
2、我司接駁市政管線等設施至紅線邊的施工費用
3、政府出讓土地時強行要求建設的紅線內的市政路
4、政府強行要求的紅線外的其他工程建設費用"
二、拆遷費 （一）拆遷工程費 紅線內拆除和遷移障礙物所發生的費用，包括：地上建築物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應費用等。
（二）拆遷補償費 對紅線內房屋或墾地所有人放棄所有權的補償費用及對其使用人的安置費用
三、土地辦證費 （一）土地產權登記費
（二）購地契稅
（三）過戶手續費
四、其它土地費 （一）土地中介費 指以各種名義支付給土地中介方的酬勞
（二）合作方補償 含為獲得土地支付的股權轉讓費
（三）其它
2 前期費用 一、調研評估費 （一）可行性研究費 項目可研階段發生的調研費用，例如僱用咨詢公司進行房地產市場分析的委託費等
（二）營銷定位調研費 項目營銷定位階段發生的調研費用，例如僱用咨詢公司進行目標客戶群分析的委託費等
（三）環境評估費 委託專業公司對地塊周邊環境質量影響的評估費用，例如交通、空氣污染等
（四）設計調研費 項目前期概念設計階段發生的調研費用，例如為本項目設計而出國考察的費用等
（五）其它調研費
二、設計費 （一）設計招標補償費 指向未中標單位支付的標底費 各項設計費中除設計實體費用外，應包括其相應的圖紙委託審查費用
（二）規劃設計費
（三）建築工程設計費
（四）立面工程設計費
（五）環境工程設計費
（六）專項設計費 環保、燃氣、橋梁等需要專項設計的項目發生的設計費用
（七）裝修設計費 指精裝修、大堂、電梯廳的設計費用等，不包含獨立賣場裝修設計等售樓工程設計費
（八）其他設計費 包括復印曬圖費等小額費用
三、勘探測繪費 包括地質勘查、放點測繪、超前鑽、氡氣檢測等施工前期需要的勘探測繪發生的費用，不包含施工建造過程中對相應工程的檢測費用。
四、報建費 （一）規劃報建費 為取得規劃許可證而向政府繳納的一切費用，以及為完成規劃報建工作而發生的其他費用。
（二）施工報建費 為取得施工許可證而繳納的費用和政府強制要求的工作發生的費用（例如白蟻防治），以及為完成施工報建工作而發生的其他費用。
（三）各項基金 不可回收基金
可回收基金
五、其它前期費
3 建安費用 一、臨時工程 （一）臨時供水 臨時供水管線的接駁、鋪設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。 為項目整體服務的臨時性工程，不包含為單項工程而專門服務的具有以下性質的工程。
（二）臨時排水 臨時排水管線的接駁、鋪設，臨時排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。
（三）臨時供電 臨時變配電設備的購置、租賃、安裝，臨時線路的架設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。
（四）場地平整 主要是施工前期場地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應區別於「岩土工程」中的「場地土方」。
（五）臨時設施 初次性建造、購置的為甲方地盤管理服務的各種臨時建築物和臨時設施產生的費用。
（六）臨時圍牆 按施工現場形象規范建造臨時性圍牆的費用，包括附屬的大門等設施。
（七）臨時道路 為項目建設服務的臨時性道路的建造費用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護、道路地基處理，而道路兩側的排水溝應歸入「臨時排水」。
（八）其它前期工程費 包括項目開工前的場地看護費及形象規范費用等。
二、岩土工程 （一）地基處理 包括換填、深層密實、排水固結、化學加固等地基處理方式。
（二）土方工程 基坑土方 為進行地下結構施工而進行的土方開挖、搬運、回填
場地土方 為調整標高或園林造型而進行的大面積的土方開挖、搬運、回填、整平、夯實等，應區別於「前期工程」中的「場地平整」。
（三）支護工程 基坑支護
邊坡支護
（四）其它岩土工程
三、基礎工程 （一）預應力管樁基礎 包含截樁費、驗樁費 如基礎形式採用獨立基礎或者條形基礎，且該基礎不用於地下室工程，那麼此項造價歸入相應的可售物業的「地上結構」；如採用筏形基礎或箱形基礎，此項造價歸入相應的可售物業的「地下室結構」
（二）人工挖孔樁基礎 包含樁基檢測費
（三）鑽孔灌注樁基礎 包含樁基檢測費
（四）其它基礎工程
3 建安費用 四、可售物業 （一）土建工程（結構+建築+防水+外裝+公共部位裝修） 結構工程 地下室結構 包括閥形基礎和箱形基礎 "1、指單體的主體結構
2、包括模板制安工程，並拆分到地上結構和地下結構" （說明見次頁）
地上結構 包括無地下室的獨立基礎和條形基礎
其它結構工程 包括裝飾性的結構工程，如屋面鋼結構
建築工程 地下室建築工程 "1、包括砌築工程、內牆及天棚裝飾、外牆抹灰、樓地面工程、屋面瓦等
2、包括腳手架工程，內架拆分到地上建築和地下建築，外架拆分到地上建築"
地上建築工程
其它建築工程
3 建安費用 四、可售物業 防水工程 地下室防水 防水工程應按照GB50500清單中的工程內容進行相應成本拆分歸類。 "1、分別按可售物業類型設置： 多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨立別墅、聯排別墅、花園洋房、寫字樓、獨立商業等。雙拼、四拼別墅歸入聯排別墅中。
2、如果單棟建築內有不同物業類型且建安費用難以拆分，先將其費用歸入占整體成本較大份額的物業類型。"
衛生間防水
屋外防水 包括屋面、外牆防水，
其它 包括入戶花園防水、露台防水、陽台管根防水等。
外牆裝修 外牆磚 包括石材
外牆塗料
幕牆 "1、包括外牆裝飾鋁扣板等
2、住宅底層商鋪如果無法劃分為單獨商業，其外部的自立玻璃歸入該住宅的「玻璃幕牆」；如為獨立商業，將其歸入獨立商業的「幕牆」"
裝飾百葉 包括裝飾用鋁格柵、空調百葉窗、以及其他外牆裝飾用百葉窗
其它外牆裝修
裝修工程 大堂裝修 "包括單元大門建造費用
"
室內裝修 可售物業內裝修，按物業類型劃分
電梯廳裝修
電梯轎廂裝修
其它公共裝修 包括樓梯間裝修，如屬臨時看樓通道性質，則費用歸集到銷售費用的「臨時裝修費」
措施費 腳手架費用
模板費用
規費
保險費用
配合費
其他措施費
其它土建工程
（二）機電工程 強電 包括單體內的預埋管線和開關、插座、燈具等基本強電設施，應區別於「供配電工程：
弱電 電視 指單體內的預埋管及其附屬設施
電信
自動化
其它弱電工程
給排水 給水
排水
直飲水
中水
其它給排水
空調 單體內的空調通風系統，如中央空調、樓梯間通風、衛生間集中抽風系統等
電梯
其它機電工程
（三）消防工程 排煙送風 包括單體內消防工程
消防控制
消防水
其他消防工程
3 建安費用 四、可售物業 （四）欄桿工程 樓梯欄桿
陽台欄桿 包括入戶花園欄桿
其它欄桿 "1、包括防盜欄、兒童防護欄等；
2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入「室外圍欄工程」"
（五）門窗工程 外立面門窗 指建築物與室外直接接觸部位設立的門窗，如陽台門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。
防火門 指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門
入戶門 不包括單元大門
其它門窗工程 車庫門等其他門類，不包括人防門
五、配套設施 （一）配套項目 會所 配套設施應涵蓋配套的土建、裝修、措施費等所有費用
學校
幼兒園
物業管理用房
公共部位裝修
其它配套建安 指不能銷售的專項設施
六、配套工程 （一）供配電工程 配電室土建工程 小區變電站、獨立配電室的土建成本，對於非獨立配電室的土建成本可並入相應附屬結構建安成本 應區別於「可售物業」中的「強電」
變配電設備 包括小區變電站設備、高壓電纜敷設、高壓電纜溝工程、變配電櫃等
低壓傳輸 包括低壓電纜及母線槽的敷設、低壓電纜溝工程、電表安裝等
發電機組
其它供配電
（二）燃氣工程
（三）採暖工程 熱力站
熱力內線
取暖器 包括燃氣壁掛爐或電熱膜取暖器
其它採暖
（四）有線電視 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
（五）電信工程 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
（六）網路工程 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
（七）人防工程
（八）市政管線 自來水干管
供水二次加壓 "1、包括水泵、變頻泵、穩壓器、穩壓罐等設備
2、對於獨立的水泵房，其土建費用應歸入本項費用中"
雨、污、糞水排水 包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設施。
其它市政管線
（九）環保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影響的輔助工程
環保檢測 建築裝修氣體排放檢測等
水池防霉
垃圾處理 如垃圾站等
其它環保工程
（十）智能化工程 室外影音 背景音樂、信息發布顯示屏等 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
安防系統 紅外線、攝像頭、可視對講、門禁、巡更等安全監控系統
停車場控制 停車場出入電子閘門、讀卡系統等
其它智能化
（十一）其他配套工程 包括信報箱、小區電子滅蚊系統等
3 建安費用 七、室外工程 （一）園林景觀工程 園建工程 指小區硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽傘）等
景觀水體工程 包括游泳池的土建、機電及裝飾工程，及游泳池的輔助設施，如獨立更衣室等
綠化工程 包括小學、幼兒園等配套設施內的綠化工程，以及小區噴淋澆灌系統
室外圍欄工程 小區圍欄 例如小區外圍的圍牆、護欄、永久性擋板以及小區大門等
私家花園圍欄
其它室外圍欄 包括小區保安廳等
室外康樂設施
小區標識工程
其它園林工程
（二）道路及燈光工程 道路 指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉彎鏡、地下室車位劃線等工程
小區照明及泛光工程
4 其他直接費 一、工程管理費 （一）工程監理費
（二）工程保險費
（三）工程水電費 項目入伙之前發生的應由開發商承擔的水電費用。如果售樓水電費可以拆分出來，應將其計入銷售費用中的「賣場物管費」。
（四）檢驗試驗費 包括材料檢驗、沉降觀測等
（五）預決算編審費
（六）工程合同印花稅
（七）工程驗線查丈費 工程驗收時的驗線查丈
（八）其他工程管理費
二、地盤管理費 （一）地盤工資
（二）辦公費用
（三）福利費用
（四）郵電通訊費
（五）房租水電費
（六）差旅交通費
（七）用具購置及維修費
（八）勞動保護費
（九）現場看護費
（十）折舊費用
（十一）地盤公關費
（十二）地盤獎罰
（十三）其他地盤費
三、增容費 （一）燃氣增容費 指單獨繳納的增容費，如「市政大配套費用」中已涵蓋了此項費用，注意此處不要重復錄入。
（二）供電增容費
（三）供水增容費
四、物業基金
5 利息 一、外部利息
二、內部利息 指華強集團系統內調用資金的資金成本
6 公司管理費
07 銷售費用 一、營銷費用 （一）廣告費 廣告發布費 報紙廣告 包括軟性文章廣告和硬性廣告
電視廣告
戶外廣告 包括路牌廣告、公交站牌廣告、牆面廣告、車體廣告等
網路廣告 包括本
廣告代理費 廣告公司的策劃、設計、發布代理及其他服務費用
（二）活動推廣費 展銷會費 參加房展會、舉辦推介會及租賃商業場所設立展位所發生的全部費用
促銷活動費 為舉行促銷活動所發生的演藝費、場地費、資料費、禮品費、贈送的管理費和樓款等
7 銷售費用 一、營銷費用 （二）活動推廣費 開盤活動費 包括開盤時組織准備的一切相關活動費用
入伙活動費 包括入伙時組織准備的一切相關活動費用
其它活動推廣費
（三）賣場包裝費 售樓處包裝費 售樓處設計費 如會所或商業在銷售期作為售樓處使用，屬於永久性裝修的費用不計入營銷費用
售樓處裝修費
售樓處建安費 指搭建臨時售樓處的建安費
售樓處布置費 包括辦公傢俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費用
其它售樓處包裝費
樣板房包裝費 樣板房設計費 實體樣板房帶裝修出售後，裝修部分的凈值應扣減營銷費用
樣板房裝修費
樣板房建安費 指搭建臨時樣板房的建安費
樣板房布置費 包括家私、家電、飾品等費用
其它樣板房包裝費
場景包裝費 製作類包裝費 包括導示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標牌等的製作及安裝費用。
園藝類包裝費 包括室內外的臨時盆栽、花卉、草坪等費用。
臨時裝修費 門廳、樓梯間等的臨時裝修費用
其它場景包裝費 為實現銷售目的而在其他方面（如幫政府修市政道路等）發生的建造、裝修、包裝等費用
道具購置費 模型製作費
宣傳片製作費 包括售樓短片、效果圖等的製作費用
物料製作費 包括售樓現場所有發放的宣傳資料的製作費用
禮品製作費 指T恤、雨傘等銷售禮品或紀念品的製作費用
電瓶車購買費
其它道具購置費
其它賣場包裝費
（四）銷售管理費 工資及福利費 包括銷售人員及臨時雇傭人員的工資及福利、服裝、培訓、工作餐飲等費用
賣場物管費 服務賣場的保潔、保安等物管人員的工資、福利及賣場的水電費等
差旅費
銷售辦公費 指售樓處網路費、電話費、日常文具費及其他辦公費用
銷售公關費
其它銷售管理費
7 銷售費用 一、營銷費用 （五）配套設施費 車輛費 車輛購置費 為銷售而購置車輛，不再用於銷售時須以凈值扣除營銷費用
車輛租用費
車輛使用費
其它配套設施費 公交專線、學校等其他配套引入費
（六）咨詢代理費 策劃咨詢費 就營銷策劃、產品銷售等咨詢其他公司的費用，以及向相關機構購買營銷數據或資料發生的費用
銷售代理費 中介公司代理銷售發生的費用
其它咨詢代理費
（七）其它營銷費
二、售後服務費用 （一）售後維修費
（二）業主索賠損失 包含退樓損失
（三）其它售後服務費
三、物業補償費用 （一）空置物業管理費
（二）物業管理開支補貼
（三）物業專項補貼 精品共建、會所經營、村巴運營等補貼
（四）其它物業補償費
四、其他銷售費用 （一）售樓查丈費
（二）銷售合同印花稅
（三）產權初始登記費
（四）銷售其它費用
② 投資項目評估的主要內容是什麼
房地產開發項目成本科目
編號 一級 二級 三級 四級 五級 注釋 說明
1 土地費用 一、地價 （一）土地出讓金 國有土地使用權出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價
（二）開發費 國有土地使用權出讓合同中列明的開發費，或我司將生地變成熟地的開發投資費用。
（三）基礎設施配套費 "1、向政府繳納的「大配套」費用
2、我司接駁市政管線等設施至紅線邊的施工費用
3、政府出讓土地時強行要求建設的紅線內的市政路
4、政府強行要求的紅線外的其他工程建設費用"
二、拆遷費 （一）拆遷工程費 紅線內拆除和遷移障礙物所發生的費用，包括：地上建築物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應費用等。
（二）拆遷補償費 對紅線內房屋或墾地所有人放棄所有權的補償費用及對其使用人的安置費用
三、土地辦證費 （一）土地產權登記費
（二）購地契稅
（三）過戶手續費
四、其它土地費 （一）土地中介費 指以各種名義支付給土地中介方的酬勞
（二）合作方補償 含為獲得土地支付的股權轉讓費
（三）其它
2 前期費用 一、調研評估費 （一）可行性研究費 項目可研階段發生的調研費用，例如僱用咨詢公司進行房地產市場分析的委託費等
（二）營銷定位調研費 項目營銷定位階段發生的調研費用，例如僱用咨詢公司進行目標客戶群分析的委託費等
（三）環境評估費 委託專業公司對地塊周邊環境質量影響的評估費用，例如交通、空氣污染等
（四）設計調研費 項目前期概念設計階段發生的調研費用，例如為本項目設計而出國考察的費用等
（五）其它調研費
二、設計費 （一）設計招標補償費 指向未中標單位支付的標底費 各項設計費中除設計實體費用外，應包括其相應的圖紙委託審查費用
（二）規劃設計費
（三）建築工程設計費
（四）立面工程設計費
（五）環境工程設計費
（六）專項設計費 環保、燃氣、橋梁等需要專項設計的項目發生的設計費用
（七）裝修設計費 指精裝修、大堂、電梯廳的設計費用等，不包含獨立賣場裝修設計等售樓工程設計費
（八）其他設計費 包括復印曬圖費等小額費用
三、勘探測繪費 包括地質勘查、放點測繪、超前鑽、氡氣檢測等施工前期需要的勘探測繪發生的費用，不包含施工建造過程中對相應工程的檢測費用。
四、報建費 （一）規劃報建費 為取得規劃許可證而向政府繳納的一切費用，以及為完成規劃報建工作而發生的其他費用。
（二）施工報建費 為取得施工許可證而繳納的費用和政府強制要求的工作發生的費用（例如白蟻防治），以及為完成施工報建工作而發生的其他費用。
（三）各項基金 不可回收基金
可回收基金
五、其它前期費
3 建安費用 一、臨時工程 （一）臨時供水 臨時供水管線的接駁、鋪設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。 為項目整體服務的臨時性工程，不包含為單項工程而專門服務的具有以下性質的工程。
（二）臨時排水 臨時排水管線的接駁、鋪設，臨時排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。
（三）臨時供電 臨時變配電設備的購置、租賃、安裝，臨時線路的架設，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。
（四）場地平整 主要是施工前期場地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應區別於「岩土工程」中的「場地土方」。
（五）臨時設施 初次性建造、購置的為甲方地盤管理服務的各種臨時建築物和臨時設施產生的費用。
（六）臨時圍牆 按施工現場形象規范建造臨時性圍牆的費用，包括附屬的大門等設施。
（七）臨時道路 為項目建設服務的臨時性道路的建造費用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護、道路地基處理，而道路兩側的排水溝應歸入「臨時排水」。
（八）其它前期工程費 包括項目開工前的場地看護費及形象規范費用等。
二、岩土工程 （一）地基處理 包括換填、深層密實、排水固結、化學加固等地基處理方式。
（二）土方工程 基坑土方 為進行地下結構施工而進行的土方開挖、搬運、回填
場地土方 為調整標高或園林造型而進行的大面積的土方開挖、搬運、回填、整平、夯實等，應區別於「前期工程」中的「場地平整」。
（三）支護工程 基坑支護
邊坡支護
（四）其它岩土工程
三、基礎工程 （一）預應力管樁基礎 包含截樁費、驗樁費 如基礎形式採用獨立基礎或者條形基礎，且該基礎不用於地下室工程，那麼此項造價歸入相應的可售物業的「地上結構」；如採用筏形基礎或箱形基礎，此項造價歸入相應的可售物業的「地下室結構」
（二）人工挖孔樁基礎 包含樁基檢測費
（三）鑽孔灌注樁基礎 包含樁基檢測費
（四）其它基礎工程
3 建安費用 四、可售物業 （一）土建工程（結構+建築+防水+外裝+公共部位裝修） 結構工程 地下室結構 包括閥形基礎和箱形基礎 "1、指單體的主體結構
2、包括模板制安工程，並拆分到地上結構和地下結構" （說明見次頁）
地上結構 包括無地下室的獨立基礎和條形基礎
其它結構工程 包括裝飾性的結構工程，如屋面鋼結構
建築工程 地下室建築工程 "1、包括砌築工程、內牆及天棚裝飾、外牆抹灰、樓地面工程、屋面瓦等
2、包括腳手架工程，內架拆分到地上建築和地下建築，外架拆分到地上建築"
地上建築工程
其它建築工程
3 建安費用 四、可售物業 防水工程 地下室防水 防水工程應按照GB50500清單中的工程內容進行相應成本拆分歸類。 "1、分別按可售物業類型設置： 多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨立別墅、聯排別墅、花園洋房、寫字樓、獨立商業等。雙拼、四拼別墅歸入聯排別墅中。
2、如果單棟建築內有不同物業類型且建安費用難以拆分，先將其費用歸入占整體成本較大份額的物業類型。"
衛生間防水
屋外防水 包括屋面、外牆防水，
其它 包括入戶花園防水、露台防水、陽台管根防水等。
外牆裝修 外牆磚 包括石材
外牆塗料
幕牆 "1、包括外牆裝飾鋁扣板等
2、住宅底層商鋪如果無法劃分為單獨商業，其外部的自立玻璃歸入該住宅的「玻璃幕牆」；如為獨立商業，將其歸入獨立商業的「幕牆」"
裝飾百葉 包括裝飾用鋁格柵、空調百葉窗、以及其他外牆裝飾用百葉窗
其它外牆裝修
裝修工程 大堂裝修 "包括單元大門建造費用
"
室內裝修 可售物業內裝修，按物業類型劃分
電梯廳裝修
電梯轎廂裝修
其它公共裝修 包括樓梯間裝修，如屬臨時看樓通道性質，則費用歸集到銷售費用的「臨時裝修費」
措施費 腳手架費用
模板費用
規費
保險費用
配合費
其他措施費
其它土建工程
（二）機電工程 強電 包括單體內的預埋管線和開關、插座、燈具等基本強電設施，應區別於「供配電工程：
弱電 電視 指單體內的預埋管及其附屬設施
電信
自動化
其它弱電工程
給排水 給水
排水
直飲水
中水
其它給排水
空調 單體內的空調通風系統，如中央空調、樓梯間通風、衛生間集中抽風系統等
電梯
其它機電工程
（三）消防工程 排煙送風 包括單體內消防工程
消防控制
消防水
其他消防工程
3 建安費用 四、可售物業 （四）欄桿工程 樓梯欄桿
陽台欄桿 包括入戶花園欄桿
其它欄桿 "1、包括防盜欄、兒童防護欄等；
2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入「室外圍欄工程」"
（五）門窗工程 外立面門窗 指建築物與室外直接接觸部位設立的門窗，如陽台門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。
防火門 指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門
入戶門 不包括單元大門
其它門窗工程 車庫門等其他門類，不包括人防門
五、配套設施 （一）配套項目 會所 配套設施應涵蓋配套的土建、裝修、措施費等所有費用
學校
幼兒園
物業管理用房
公共部位裝修
其它配套建安 指不能銷售的專項設施
六、配套工程 （一）供配電工程 配電室土建工程 小區變電站、獨立配電室的土建成本，對於非獨立配電室的土建成本可並入相應附屬結構建安成本 應區別於「可售物業」中的「強電」
變配電設備 包括小區變電站設備、高壓電纜敷設、高壓電纜溝工程、變配電櫃等
低壓傳輸 包括低壓電纜及母線槽的敷設、低壓電纜溝工程、電表安裝等
發電機組
其它供配電
（二）燃氣工程
（三）採暖工程 熱力站
熱力內線
取暖器 包括燃氣壁掛爐或電熱膜取暖器
其它採暖
（四）有線電視 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
（五）電信工程 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
（六）網路工程 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
（七）人防工程
（八）市政管線 自來水干管
供水二次加壓 "1、包括水泵、變頻泵、穩壓器、穩壓罐等設備
2、對於獨立的水泵房，其土建費用應歸入本項費用中"
雨、污、糞水排水 包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設施。
其它市政管線
（九）環保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影響的輔助工程
環保檢測 建築裝修氣體排放檢測等
水池防霉
垃圾處理 如垃圾站等
其它環保工程
（十）智能化工程 室外影音 背景音樂、信息發布顯示屏等 包括各種設備安裝、室外管線鋪設、單體內穿線等工程
安防系統 紅外線、攝像頭、可視對講、門禁、巡更等安全監控系統
停車場控制 停車場出入電子閘門、讀卡系統等
其它智能化
（十一）其他配套工程 包括信報箱、小區電子滅蚊系統等
3 建安費用 七、室外工程 （一）園林景觀工程 園建工程 指小區硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽傘）等
景觀水體工程 包括游泳池的土建、機電及裝飾工程，及游泳池的輔助設施，如獨立更衣室等
綠化工程 包括小學、幼兒園等配套設施內的綠化工程，以及小區噴淋澆灌系統
室外圍欄工程 小區圍欄 例如小區外圍的圍牆、護欄、永久性擋板以及小區大門等
私家花園圍欄
其它室外圍欄 包括小區保安廳等
室外康樂設施
小區標識工程
其它園林工程
（二）道路及燈光工程 道路 指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉彎鏡、地下室車位劃線等工程
小區照明及泛光工程
4 其他直接費 一、工程管理費 （一）工程監理費
（二）工程保險費
（三）工程水電費 項目入伙之前發生的應由開發商承擔的水電費用。如果售樓水電費可以拆分出來，應將其計入銷售費用中的「賣場物管費」。
（四）檢驗試驗費 包括材料檢驗、沉降觀測等
（五）預決算編審費
（六）工程合同印花稅
（七）工程驗線查丈費 工程驗收時的驗線查丈
（八）其他工程管理費
二、地盤管理費 （一）地盤工資
（二）辦公費用
（三）福利費用
（四）郵電通訊費
（五）房租水電費
（六）差旅交通費
（七）用具購置及維修費
（八）勞動保護費
（九）現場看護費
（十）折舊費用
（十一）地盤公關費
（十二）地盤獎罰
（十三）其他地盤費
三、增容費 （一）燃氣增容費 指單獨繳納的增容費，如「市政大配套費用」中已涵蓋了此項費用，注意此處不要重復錄入。
（二）供電增容費
（三）供水增容費
四、物業基金
5 利息 一、外部利息
二、內部利息 指華強集團系統內調用資金的資金成本
6 公司管理費
07 銷售費用 一、營銷費用 （一）廣告費 廣告發布費 報紙廣告 包括軟性文章廣告和硬性廣告
電視廣告
戶外廣告 包括路牌廣告、公交站牌廣告、牆面廣告、車體廣告等
網路廣告 包括本項目網站建設費用和其他網站廣告費用
雜志廣告
直郵廣告
電台廣告
其他廣告
廣告代理費 廣告公司的策劃、設計、發布代理及其他服務費用
（二）活動推廣費 展銷會費 參加房展會、舉辦推介會及租賃商業場所設立展位所發生的全部費用
促銷活動費 為舉行促銷活動所發生的演藝費、場地費、資料費、禮品費、贈送的管理費和樓款等
7 銷售費用 一、營銷費用 （二）活動推廣費 開盤活動費 包括開盤時組織准備的一切相關活動費用
入伙活動費 包括入伙時組織准備的一切相關活動費用
其它活動推廣費
（三）賣場包裝費 售樓處包裝費 售樓處設計費 如會所或商業在銷售期作為售樓處使用，屬於永久性裝修的費用不計入營銷費用
售樓處裝修費
售樓處建安費 指搭建臨時售樓處的建安費
售樓處布置費 包括辦公傢俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費用
其它售樓處包裝費
樣板房包裝費 樣板房設計費 實體樣板房帶裝修出售後，裝修部分的凈值應扣減營銷費用
樣板房裝修費
樣板房建安費 指搭建臨時樣板房的建安費
樣板房布置費 包括家私、家電、飾品等費用
其它樣板房包裝費
場景包裝費 製作類包裝費 包括導示性廣告、樓體外包裝、看樓通道包裝、園林包裝等中的噴繪、圍板、彩布、彩旗、氣球、燈飾、指標牌等的製作及安裝費用。
園藝類包裝費 包括室內外的臨時盆栽、花卉、草坪等費用。
臨時裝修費 門廳、樓梯間等的臨時裝修費用
其它場景包裝費 為實現銷售目的而在其他方面（如幫政府修市政道路等）發生的建造、裝修、包裝等費用
道具購置費 模型製作費
宣傳片製作費 包括售樓短片、效果圖等的製作費用
物料製作費 包括售樓現場所有發放的宣傳資料的製作費用
禮品製作費 指T恤、雨傘等銷售禮品或紀念品的製作費用
電瓶車購買費
其它道具購置費
其它賣場包裝費
（四）銷售管理費 工資及福利費 包括銷售人員及臨時雇傭人員的工資及福利、服裝、培訓、工作餐飲等費用
賣場物管費 服務賣場的保潔、保安等物管人員的工資、福利及賣場的水電費等
差旅費
銷售辦公費 指售樓處網路費、電話費、日常文具費及其他辦公費用
銷售公關費
其它銷售管理費
7 銷售費用 一、營銷費用 （五）配套設施費 車輛費 車輛購置費 為銷售而購置車輛，不再用於銷售時須以凈值扣除營銷費用
車輛租用費
車輛使用費
其它配套設施費 公交專線、學校等其他配套引入費
（六）咨詢代理費 策劃咨詢費 就營銷策劃、產品銷售等咨詢其他公司的費用，以及向相關機構購買營銷數據或資料發生的費用
銷售代理費 中介公司代理銷售發生的費用
其它咨詢代理費
（七）其它營銷費
二、售後服務費用 （一）售後維修費
（二）業主索賠損失 包含退樓損失
（三）其它售後服務費
三、物業補償費用 （一）空置物業管理費
（二）物業管理開支補貼
（三）物業專項補貼 精品共建、會所經營、村巴運營等補貼
（四）其它物業補償費
四、其他銷售費用 （一）售樓查丈費
（二）銷售合同印花稅
（三）產權初始登記費
（四）銷售其它費用
08 稅金 一、營業稅及附加
二、土地增值稅
三、企業所得稅
③ 基金對一項目投資除了風險評估是否還要資產擔保
沒有擔保的，投資都有風險，不然叫什麼投資，如果什麼都要擔保那還投資幹嘛直接存版銀行就行了，權國務院，跟證監會都明確要求跟客戶解釋投資有風險，特別是股票類，債券，貨幣類都有風險，有系統性風險，非系統性風險，其他潛在風險，具體你網路搜索吧
④ 項目評估與資產評估有何區別
項目評估作為一門新興學科正以其科學性、系統性、完整性，為項目相關機構提供相關評價與分析的理論與方法及結論。正因為如此，項目評估在我國市場經濟迅速發展的今天，引起社會各界的廣泛注意，從而成為直接為科學投資決策服：務的重要手段。從事項目評估的機構，一般是最終決策或投資的機構。評估目的主要是為保證自己的決策不失誤或投資不受損失。在西方，項目評估機構主要是銀行，因為在西方，作出最終決策或最終投資的是銀行，而在我國情況稍有不同。在我國目前的經濟體制下，項目評估機構有銀行系統的，有計劃部門的，也有其他管理部門的，這是由於我國的投資主體不同而形成的特色。
所謂資產評估就是在資產發生交易、轉移或變更經營者之前，對其價值進行評定和估算，從客觀、公正的角度證明資產的實際價值，以保證並促進資產的合理流動與組合。而資信評估活動是根據委託人的要求或為了實現某種目的，對評估對象的資金、信譽，從質和量方面進行檢驗和計量，並科學、客觀地做出全面評價的過程。二者雖然同屬評估范疇，但在很多方面仍有很大差別。
⑤ 我在做一個項目，有一家投資公司答應風險投資，但他們要求把我的專利要評估，評估費一項就幾十萬，請教有關
真正的投資公司不會抄收取什麼評估費用。
這種往往是騙局，以投資為誘餌，推薦你所謂其他第三方幫你做商業計劃書、評估、咨詢等等服務，騙取你支付這些專業服務費。這些公司往往打著很大的旗號，比如某某國際投資基金。。。動輒投資就是幾億幾十億。
這種騙局已經很老套了，2003年開始多起來的。
天上不會掉餡餅，這點謹記。
區別真假投資方，最重要的是要看他們真正感興趣的是你的項目還是你的錢袋子。
補充一點，專業投資公司都有自己專長的領域，對項目都有一定的取捨標准，號稱什麼項目都投，多大多小的項目都投的，一定不是專業的投資公司。
⑥ 資產評估實務1基金份額問題
教材 2019版 第35頁 幾乎一樣的例題
經過我們四個人討論再對比書上例題，還有網課教程 最後的結論是答案錯的 應該是2 *10%
⑦ 如何選擇基金投資項目
如何選擇基金投資項目？
1、根據風險和收益來選擇。
從風險的角度看，不同基金給投資者帶來的風險是不同的，其中，股票基金風險最高，貨幣市場基金和保本基金風險最小，債券基金的風險居中。
相同品種的基金，由於投資風格和策略的不同，風險也會不同。比如在股票基金中，平衡型、穩健型、指數型，比成長型和增強型的風險要低。同時，收益和風險通常是相關聯的，風險大往往收益高，風險小則收益少。要想獲得高收益往往要承擔高風險。所以，投資者在期望獲取高收益時，千萬不要忘了首先權衡自己的風險承受能力。
對於風險承受度低、投資在收入中所佔比重較大的投資者來說，貨幣市場基金是一個不錯的選擇，比如華夏現金增利、博時現金增利、銀華貨幣市場等。這類基金可以作為儲蓄的替代品種供自己選擇。
對於風險承受能力稍強的投資者，則可以選擇債券基金，如華夏債券、寶康債券等。對於承受風險能力有所增強，且希望有更好收益的投資者來說，選擇指數增強型基金比較合適，如博時裕富、銀華道瓊斯88等。
對於風險承受能力較強的投資者來說，選擇偏股型基金更好，如博時價值增長、華寶多策略增長、上投摩根中國優勢、東方龍等。
2、根據投資者年齡來選擇。
一般來說，年輕人事業處於起步階段，經濟能力尚可，家庭或子女的負擔較輕，收入大於支出，風險承受能力較高，投資期限相應要長些，股票型基金或者股票投資比重較高的平衡型基金都是不錯的選擇。
中年人家庭生活和收入比較穩定，已經成為開放式基金的投資主力軍，但由於中年人家庭責任比較重，風險承受能力處於中等，投資時應該在考慮投資回報率的同時堅持穩健的原則。可以結合自己的偏好和經濟基礎進行選擇，最好把風險分散化，嘗試多種基金組合。
老年階段一般沒有額外的收入來源，主要依靠養老金及前期投資收益生活，風險承受能力比較小，而且投資期限不會很長。這一階段的投資以穩健、安全、保值為目的，通常比較適合平衡型基金或債券型基金這些安全性較高的產品。
3、根據投資期限來選擇
投資期限為5年以上的長期投資，可以投資於股票型基金這類風險系數比較大的產品。這樣既可以抵禦一些投資價值短期波動的風險，又可獲得長期增值的機會，預期收益率會比較高。保本基金也是在一定的投資期內（如三年或五年）為投資者提供一定比例的本金回報保證，不到期限就不能保本，因此，也適合長期投資。
投資期限二到五年的中期投資，除了股票類基金這類風險高的基金產品，還要加入一些收益比較穩定的債權型或平衡型基金，以獲得比較穩定的現金流入。但是，由於買進賣出環節都要交納手續費，一定要事先算好收益成本。
投資期限在兩年以下的短期投資，投資的重點就應該放在債券型基金、貨幣市場基金這類低風險、收益穩定的基金產品上。特別是貨幣基金流動性幾乎等同於活期存款，又因其不收取申購、贖回費用，投資者在用款的時候可以隨時贖回變現，在有閑置資金的時候又可以隨時申購，堪稱短期投資者的首選。
⑧ 投資項目評估
第一章 導 論
本章綜合介紹了項目評估的基本問題,包括投資與項目的關系,項目的分類,項目管理的一般程序,項目評估的內容,程序以及在開展項目評估時應遵循的基本原則等.
本章重點掌握的內容有:
1.投資與項目的關系
(1)投資的概念與特徵
投資是經濟主體(法人與自然人)為獲得未來預期收益而在現時投入生產要素,以形成資產並實現其增值的經濟活動;或是指經濟主體(法人和自然人)為未來獲得收益而現時投入的資金或資本.廣義的投資包括生產性投資和金融投資,投資項目學中的投資僅指生產性投資.
投資具有以下特徵:
(1)投入資金多;
(2)佔用時間長;
(3)實施風險高;
(4)影響不可逆.
(2)投資與項目的關系
投資的最終載體是投資項目,項目作為開展投資活動的現實經濟實體,是對投資進行管理的恰當場所之一.
(3)項目及分類
項目的一般概念是指在規定的時間預算范圍內,按照一定的質量要求實現預定目標的一項一次性任務.投資項目是指在規定的期限內,為完成某項開發目標而規劃的投資,政策,機構以及其他方面的綜合體.或者說,項目是指花費一定資金以取得預期收益的一系列活動,具有獨特的時間(項目壽命期)和獨特的空間(項目場址), 是一個便於計劃,籌資和實施的單位.
按照不同的劃分標准項目可以分為以下幾種類型:
按照性質的不同劃分為:基本建設項目和更新改造項目.
按照內容的不同劃分為:工業投資項目,非工業投資項目.
按照資金來源的不同劃分為:政府投資項目,企業投資項目,"三資"項目.
2.項目管理的一般程序
項目周期是指項目從提議,論述,決策,到建設運營,直至報廢為止的全過程.由於管理者的出發點和管理角度的不同,項目周期可分為投資項目管理周期和貸款項目管理周期兩類.
在學習過程中,應注重投資項目周期管理和貸款項目周期管理適用的對象,出發點,側重的方面,以及各自的規律.
3.項目評估內容
為了使投資決策的依據較為充分,項目評估主要從建設必要性,生產建設條件,財務效益,國民經濟效益和社會效益五個方面對項目進行全面的技術經濟論證.
4.項目評估應遵循的原則
為了保證評估工作的質量,在對項目開展評估時,評估人員應嚴格遵守以下原則:科學性原則,客觀性原則,公正性原則,面向需求的原則,投入與產出相匹配的原則,資金時間價值原則
5.項目評估與可行性研究的關系
掌握二者之間的共性與差異
一般掌握的內容:
1.項目評估及其發展歷程
2.項目評估的程序
第二章 項目建設必要性評估
從本章開始對項目評估的內容逐項展開討論.項目建設必要性評估是對可行性研究報告中提出的項目建設的理由進行重新審查,分析和評估.
本章重點掌握的內容:
1.項目設立的背景分析
(1)設立項目的基本原因和方法
(2)設立項目的宏觀經濟環境
(3)設立項目的微觀經濟條件
2.市場調查
(1)市場調查的程序
(2)市場調查的內容,分為市場環境調查和市場專題調查兩大類
(3)市場調查的方法
3.市場預測
重點掌握市場預測的方法,近期需求預測中的簡單平衡法,購買力估演算法和關聯因素法,發展趨勢預測中的時間序列預測法,回歸預測漢,產品生命周期分析,經驗判斷法.掌握每種方法的涵義及其計算.
4.項目生產規模的概念及其決定因素
(1)生產規模
(2)規模經濟
(3)項目生產規模的決定因素
5.項目生產規模的確定方法
(1)經驗方法
(2 ) 規模效果曲線法
(3 ) 分步法
第三章 項目建設條件評估
項目建設條件評估,是對建項目在建設過程中和建成投產後的生產過程中所必須的條件進行評估,包括項目的資源條件評估,技術條件評估以及項目的機構條件評估等幾個方面.
本章重點掌握的內容:
1.項目資源條件評估的原則
(1) 資源的開發利用要注意保持生態平衡,達到環境保護的有關要求.
(2) 對資源的開發利用要遵循多層次,多目標的原則,達到綜合利用的要求.
(3) 對資源的開發利用要注意資源的供應數量,質量,服務年限,開采方式,利用條件等,達到經濟開發的目的和要求.
(4) 對可再生的資源開發利用要注意保證資源的再生性,達到資源邊疆補償的要求.
(5) 要注意技術進步對資源利用的影響,達到最佳利用的要求.
(6) 對稀缺資源和供應緊張的資源要注意尋找替代產品,以達到滿足項目生產的連續性要求 .
2.項目技術條件評估的原則
(1) 技術的先進性.主要是通過各種指標來體現,如勞動生產率,單位產品的原材料消耗水平,能源消耗水平等.
(2) 技術的適用性.
(3) 技術的經濟性.
( 4) 技術的可靠性.
(5) 遵守國家有關的技術政策,法規和標准.
3.項目技術條件評估的內容
4.工藝評估的內容
工藝評估的目的是確定產品生產的全過程技術方法的可行性,它一般包括以下幾項內容:
(1) 可靠性分析.
(2) 工藝對產品質量的保證程度分析.
(3) 經濟性分析.
(4) 工藝對原材料的適應性分析.
(5) 生產工藝流程的均衡性分析.
5.項目機構條件評估的內容
(1 ) 項目的機構設置是否適當
(2 ) 項目機構是否滿足項目建設的需要
(3)是否需要設立新的項目機構
(4)項目機構與項目外機構的協調
一般掌握的內容:
1.項目資源條件評估的內容
2.項目資源條件的評估
3.項目原材料供應條件的評估
4.項目燃料與動力條件評估,交通運輸和通訊條件,項目售貨員力量評估
5.項目設備的評估
6.工程設計方案的分析與評估
第四章 項目基礎財務數據的測算與評估
項目基礎財務數據的測算與評估為項目的財務效益評估和國民經濟效益評估提供了完整,真實,可靠的依據.它是項目財務評估和國民經濟評估的前提和基礎,又是項目經濟效益評估的重要組成部份.
本章重點掌握的內容:
1.財務數據估算的概念及內容
項目的財務數據估算是指在項目市場,資源,技術條件評估的基礎上,從項目(或企業)的角度出發,依據現行的經濟法規和價格政策,對一系列有關的財務數據進行調查,搜集,整理和測算,並編制有關的財務數據表格的工作.
項目基礎財務數據估算的內容包括:
(1)投資成本費用估算
(2)生產成本,費用估算
(3)銷售收入與稅金的估算
(4)利潤及其分配的估算
2.基礎財務數據估算的原則
(1)合法性原則
(2)真實性原則
(3 ) 科學性原則
(4 ) 准確性原則
(5 ) 可比性原則
3.項目投資成本的測算
(1)項目總投資成本的內容
項目總投資成本是指投資項目從前期准備工作開始到項目全部建成投產為止所發生的全部投資費用.
建設項目投資估算包括建設投資估算,流動資金估算和建設期利息估算三部分.
(2)建設項目投資的構成與估算
建設投資是指建設單位在項目建設期與籌建期間所花費的全部費用,包括固定資產投資,無形資產投資,開辦費及預備費.在學習中掌握每種費用的構成及估算方法.
(3)流動資金的構成與估算
流動資金的估算方法主要有擴大指標計演算法和分項詳細估演算法.掌握流動資金的構成及每一種方法適應的項目與操作.
4.項目生產成本與費用的測算
(1)總成本費用的構成
總成本費用由生產成本和期間費用兩部分構成.生產成本主要由生產過程中實際消耗的直接材料,直接工資,其他直接支出和製造費用.期間費用是指在一定會計期間發生的管理費用,財務費用和銷售費用.
(2)總成本費用的估算
主要是對構成總成本費用的各種逐一進行測算,根據總成本費用估算表來進行.
5.項目收益與利潤的測算
主要對項目銷售收入,項目稅金及附加,項目銷售利潤的估算,確定項目稅後利潤及其分配.
6.項目籌資方案評估
重點掌握項目籌資來源的分析.
第五章 項目財務效益評估
財務效益評估是投資項目評估中最主要的部分,它是根據項目財務與建設基礎數據,對整個壽命期內的財務成本與收益情況進行評估,從而論證項目是否具有經濟上的可行性.一般而言,財務效益評估是決定項目可行與否,銀行是否提供貸款的基本依據.
本章重點掌握的內容:
1.項目財務效益評估的意義及內容
財務效益評估是判斷項目是否可行的重要決策過程.它包括項目的盈利能力分析,清償能力分析,財務外匯效果分析.
2.項目財務效益評估的基本財務報表
包括現金流量表,損益表,資產平衡表,財務外匯平衡表
3.項目盈利能力分析
(1) 靜態盈利能力指標
靜態盈利能力指標是指不考慮資金的時間價值計算的反映項目在生產期內某個代表年份或平均年份的盈利能力的技術經濟指標.主要有投資利潤率,投資利稅率,資本金利潤率三種.在學習過程中要掌握這三種指標的基本涵義,計算方法.
(2) 動態盈利能力指標
動態盈利能力指標是指考慮了資金的時間價值,差點兒項目不同時點的現金流量統一到計算期初計算評估的指標.主要有財務凈現值,財務凈現值率,財務內部收益率.在學習過程中要掌握這三種指標的基本涵義,計算方法.特別是利用這三種指標在不同方案進行比選時的作用要掌握清楚.
4.項目清償能力分析
主要包括投資回收期分析,借款償還期分析,項目運營期內資金流動性分析.在投資回期分析中把握靜態投資回收期的計算方法,優缺點和動態投資回收期分析的方法,優缺點.在借款償還期分析中掌握等本償還,等額償還,最大可能還款的涵義,計算方法,在什麼情況採用.項目運營期內資金流動性分析要掌握反映資金流動比率的主要指標,包括資產負債率,流動比率和速動比率的含義,作用,計算方法.
一般掌握內容:
1.項目的資金時間價值
2.項目外匯效果分析
第六章 項目的國民經濟效益評估
國民經濟效益評估是投資項目評估的重要組成部分.發展中國家普遍存在經濟資源特別是資金短缺的問題,應該盡可能高效率地使用已有的資源.因此,除了從項目的角度進行的財務效益評估之外,還應該從整個國民經濟的角度評估項目對整個經濟所做出的貢獻與消耗的資源之間的關系,也就是進行國民經濟效益評估.
本章重點掌握的內容有:
1.項目國民經濟效益評估的定義與作用
國民經濟效益評估又稱經濟評估,是根據國民經濟長遠發展目標和社會需要,採用費用與效益分析的方法,運用影子價格,影子匯率,影子工資和社會折現率等經濟參數,計算分析項目需要國民經濟為其付出的代價和它對國民經濟的貢獻,評估項目投資行為在宏觀經濟上的合理性.它的作用有:
(1)國民經濟效益評估是在宏觀經濟層次上合理配置國家有限資源的需要.
(2)國民經濟效益評估是真實反映項目對國民經濟凈貢獻的需要.
(3)國民經濟效益評估是投資決策科學化的需要.
2.項目財務效益評估與國民經濟效益評估的關系
(1)共同點
評估的目的相同
評估基礎相同
基本方法與主要指標的計算方法類同
(2)區別
評價的角度不同
評估的目的不同
費用與效益的含義和范圍的劃分不同
計算的基礎不同
評估的內容與方法不同
(3)聯系
企業財務評估是國民經濟評估的基礎
國民經濟效益評估是企業財務效益評估的前提
3.項目國民經濟效益評估報表
主要依靠兩類報表:盈利能力評估所使用的效益費用流量表和評估外匯使用效益報表.
4.影子價格的概念與作用
影子價格又稱最優計劃價格,機會成本和會計價格,是指當社會經濟處於某種最優狀態時,能夠反映社會勞動的消耗,資源稀缺程度和對最終產品需求情況的價格.
5.外貿貨物與非外貿貨物,特殊投入物的影子價格,資金的影子價格
掌握這幾種影子價格的含義,計算方法
6.項目的國民經濟效益分析
項目的國民經濟效益分析主要是分析項目的國民經濟盈利能力和外匯效果.
第七章 項目的不確定分析
投資項目評估是在項目正式運作前進行的,財務效益評估與國民經濟效益評估中所使用的數據都是預測出來的,實際情況會與預測的結果有一定的偏差,從而使得項目的實際運營效果與評估的結果不相一致.通常將實際中發生變動的因素稱為不確定性因素,相應的,將這種實際與預測的偏差的分析稱為不確定性分析.不確定性分析也是項目評估中的重要組成部分,當兩個項目的各項效益指標都相差不大時,就應該通過不確定性分析,選擇風險較小的項目.
本章重點掌握的內容有:
1.項目結果產生不確定性的原因
不確定性的來源主要有經下幾個方面:
(1 ) 物價變動
(2 ) 生產能力利用率的變化
(3 ) 工藝技術方案更改代價
(4 ) 建設工期與資金的變化
(5 ) 項目經濟壽命變動
(6 ) 匯率的波動
(7 ) 國內外政策和規定的變化
(8 ) 其他不可預測的意外事件
2.項目不確定性分析的內容與方法
主要包括:
(1 ) 盈虧平衡分析
(2 ) 敏感性分析
(3)概率分析
(4 ) 風險決策分析
3.項目盈虧平衡分析的概念與方法
盈虧平衡分析是指根據項目正常生產年份的產量,成本,產品價格及稅金等數據,計算分析產量,成本和盈利之間的平衡關系,確定銷售收入等於生產總成本即盈虧平衡點的一種方法.盈虧平衡分析按分析的方法可以分為圖解法和代數法.掌握這兩種方法的基本含義和操作.
4.項目敏感性分析的概念與方法
敏感性分析是指在項目經濟分析過程中,從諸多不確定性因素中找出對項目經濟效益有重要影響的敏感性因素,並分析,測算其對項目經濟效益的影響程度和敏感性程度.敏感性分析根據所涉及的因素分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析.掌握這兩種分析方法的基本操作以及項目敏感性分析的局限性.
5.項目的概率分析
概率分析是指使用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對投資項目評價指標影響的一種定量分析方法.
第八章 項目的社會評估
僅根據經濟效益評估的結論不足以對項目作出最優選擇,還必須從項目對社會發展的貢獻和影響等方面分析其利弊得失,使項目得以整體優化,以保證其順利實施,在實現投資效益的同時,促進社會進步.
本章重點掌握的內容有:
1.項目社會評估的概念
投資項目的社會評估,是分析評價項目為實現國家和地方的各項社會發展目標所作的貢獻和影響,以及項目與社會的相互適應性.
2.項目社會評估的特點
(1)分析對象的宏觀性
(2)分析目標的多元化
(3)分析方法的定性化