A. 2017年協會4號文件具體內容
為貫徹落實黨中央、國務院關於房地產調控工作的指示精神，進一步落實《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）有關要求，中國證券投資基金業協會（以下簡稱協會）研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（以下簡稱《備案管理規范第4號》）以及《關於發布<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>的通知》（以下簡稱《通知》），現就有關情況說明如下：
一、起草背景及思路
根據房地產市場調控協調工作小組的統一部署，按照中國證監會要求，協會近期對證券期貨經營機構私募資管產品參與房地產市場投資的情況進行了摸底。統計顯示，證券期貨經營機構私募資管產品投資房地產市場規模在資產管理總規模中的佔比不高，但資金來源以銀行為主、通道業務佔比高、項目集中於熱點城市等特徵較為顯著，與落實房地產調控工作的整體目標還有一定差距。
針對私募資產管理業務投資房地產市場現狀，按照證監會部署，協會著手開展《備案管理規范第4號》起草工作。此次起草的主要思路是以分類對待、統一規范、平穩過渡為原則，根據相關房地產調控政策導向，在房地產項目所在地、項目性質、資金用途等方面區別對待，重點規范私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。
二、主要內容
《備案管理規范第4號》整體結構與此前發布的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第1-3號》保持一致，共五條，主要內容如下：
（一）適用范圍
證券期貨經營機構通過資產管理計劃形式開展的私募資產管理業務適用《備案管理規范第4號》。為避免監管套利，《通知》明確私募基金管理人開展私募投資基金業務投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規范第4號》執行。證券公司、基金管理公司子公司按照規定開展的資產證券化業務不適用《備案管理規范第4號》。
（二）關於投資房地產項目
根據《暫行規定》第六條規定，證券期貨經營機構發行的資產管理計劃不得投資於不符合國家相關產業政策要求的項目。《備案管理規范第4號》結合當前房地產調控政策與行業現狀，對《暫行規定》相關要求進行細化完善。一方面，從項目所在地來看，目前證券期貨經營機構私募資產管理產品投資房地產市場，存在投向為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個房地產價格上漲過快熱點城市（以下簡稱熱點城市）的情況，個別熱點城市還較為集中，需進一步強化落實房地產調控政策；另一方面，從項目屬性來看，投資項目目前多為普通住宅地產，而政策鼓勵的保障性住宅地產項目佔比偏低。綜合上述因素考慮，本著分類對待的原則，《備案管理規范第4號》規定證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資於熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。同時，《備案管理規范第4號》明確以下原則：一是熱點城市范圍將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整；二是根據深交所《關於試行房地產行業劃分標准操作指引的通知》的相關標准，界定納入規范的普通住宅地產項目；三是對項目中同時包含多種類型住房的，明確要求計劃募集資金不得用於項目中普通住宅地產建設；四是明確投資標准化債券和股票，以及股權投資不受此限制。
需要說明的是，個別機構可能通過嵌套投資產品、受讓信託受益權、受讓資產收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權等方式規避相關監管要求，變相投資於熱點城市普通住宅地產項目。為防止出現上述情況，《備案管理規范第4號》明確，以上述方式投資於熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計劃，暫不予備案。《備案管理規范第4號》明確名股實債是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，並在滿足特定條件後由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
（三）關於投資房地產企業
協會前期備案、監測發現，部分證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃通過銀行委託貸款、信託計劃、受讓各類資產收（受）益權等形式向房地產開發企業提供融資。其中，個別產品還存在提供融資用於支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。為落實房地產調控政策，與其他金融監管機構規則保持一致，避免監管套利，《備案管理規范第4號》明確私募資產管理計劃向房地產開發企業提供融資不得用於支付土地出讓價款或補充流動資金。同時，《備案管理規范第4號》強調不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。
（四）關於穿透原則、信息披露和資金監管
《備案管理規范第4號》強調資產管理人應當依據勤勉盡責的受託義務要求，履行向下穿透審查義務，以確定受託資金的最終投資方向符合《備案管理規范第4號》要求。設立私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目且不存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，應當向投資者充分披露融資方、項目情況、擔保措施等信息；完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續監控，防範資金被挪用於支付合同約定資金用途之外的其他款項。
（五）關於新老劃斷
《備案管理規范第4號》自發布之日起施行，基於「新老劃斷，平穩過渡」的原則，《通知》中明確證券期貨經營機構新設立的私募資產管理計劃應當符合《備案管理規范第4號》要求；存續產品不得新增與《備案管理規范第4號》不符的投資項目；存續產品已投項目存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關投資項目到期後不得續期。
B. 如何辦理私募基金備案私募基金備案條件及流程
辦理私募基金備案管理的要求：
首先要求私募投資基金管理人在私募基回金募集完畢之日後答20個工作日內，通過私募基金登記備案系統進行基金備案，
並根據私募基金的主要投資方向註明基金類別，如實填報基本信息。基金業協會對備案的私募基金信息予以公示。
另外在辦理私募基金備案時，私募基金管理人必須登記：
1.私募基金管理人應當向基金業協會履行基金管理人登記手續並申請成為基金業協會會員。
2.私募基金管理人申請登記，應當通過私募基金登記備案系統，如實填報基金管理人基本信息、
高級管理人員及其他從業人員基本信息、股東或合夥人基本信息、管理基金基本信息。
辦理私募基金備案所需材料：
1.公司營業執照副本
2.稅務登記證副本
3.組織機構代碼證副本
4.法人身份證電子版、股東身份信息
5.所有高管人員一寸照片
C. 私募資產管理計劃備案管理規范第4號只針對證券期貨經營機構嗎
是的，來《證券期貨經營機構私自募資產管理計劃備案管理規范第4號》文件，私募基金管理人開展私募投資基金業務，投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規范第4號》執行。
協會將進一步加強對私募資產管理計劃的備案核查和自律管理力度，密切監測私募資產管理計劃投資運作情況，及時跟蹤了解行業機構展業過程中出現的新情況、新問題，通過不定期發布或調整備案管理規范的形式，明確相關要求，提示合規風險，維護行業秩序，共同促進私募資產管理行業規范、健康發展。
D. 哪些投資人不能買中基協備案的私募產品，條款出自哪裡
私募產品只有合格投資者可以買，合格投資者的標準是：
一、合格投資者標准
私募基金的合格投資者是指具備相應風險識別能力和風險承擔能力，投資於單只私募基金的金額不低於100萬元且符合下列相關標準的單位和個人：凈資產不低於1000
萬元的單位；金融資產不低於300萬元或者最近三年個人年均收入不低於50萬元的個人。
金融資產包括銀行存款、股票、債券、基金份額、資產管理計劃、銀行理財產品、信託計劃、保險產品、期貨權益等。
二、視為合格投資者的情形
以下投資者視為合格投資者：社會保障基金、企業年金等養老基金，慈善基金等社會公益基金；依法設立並在基金業協會備案的投資計劃；投資於所管理私募基金的私募基金管理人及其從業人員；中國證監會規定的其他投資者。
私募基金在投資運作中，應嚴格遵守《中華人民共和國證券投資基金法》、《私募投資基金監督管理暫行辦法》、《證券期貨經營機構私募資產管理業務暫行規定》、《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法（試行）》、《關於進一步規范私募基金管理人登記若幹事項的公告》、《私募投資基金信息披露管理辦法》、《私募投資基金募集行為管理辦法》、《私募投資基金合同指引》、《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范1-4號》、《私募基金登記備案相關問題解答1-14》等法律法規和自律規則，不得向非合格投資者募集，嚴格落實投資者適當性管理制度，不得變相保底保收益，不得違反相關杠桿比例要求，嚴格履行相關信息披露要求。
E. 2018私募基金備案新規定，附材料清單
私募基金備案規定
：1.最新營業執照；2.公司章程（最後一頁需有簽字、日期、公章）；內3.驗資報告（實繳資金容是注冊資金的25%以上或是實繳100萬以上，帶實繳銀行匯單）；4.財務審計報告（營業執照是2017年之前注冊的公司需要提供，會計師聯系人電話和郵箱）；5租賃合同；6.公司所在寫字樓全圖片和帶有機構LOGO的前台圖片；7.公司員工花名冊8人以上（帶身份證號碼）；8.工商公示出資人信息圖片；9.工商存檔出資人信息圖片。二、所有股東需要需要的條件和資料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證；3.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；4.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷從大學畢業後填寫）。三、所有高管和法人需要的條件和材料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證（高中-大專- 本科-碩士-博士，需連貫不能中斷）；3.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷需要和投資、證券、基金公司相關的經歷，工作經歷的證明人和電話）；4.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；5.基金從業資格證；6個人徵信報告；
F. 私募基金備案新規包含哪些規定
關於私募備案要求的問題
一、公司所需要的條件和材料：1.最新營業執照；2.公司章程（最後一頁需有簽字、日期、公章）；3.驗資報告（實繳資金是注冊資金的25%以上或是實繳100萬以上，帶實繳銀行匯單）；4.財務審計報告（營業執照是2017年之前注冊的公司需要提供，會計師聯系人電話和郵箱）；5租賃合同；6.公司所在寫字樓全圖片和帶有機構LOGO的前台圖片；7.公司員工花名冊8人以上（帶身份證號碼）；8.工商公示出資人信息圖片；9.工商存檔出資人信息圖片。二、所有股東需要需要的條件和資料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證；3.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；4.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷從大學畢業後填寫）。三、所有高管和法人需要的條件和材料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證（高中-大專- 本科-碩士-博士，需連貫不能中斷）；3.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷需要和投資、證券、基金公司相關的經歷，工作經歷的證明人和電話）；4.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；5.基金從業資格證；6個人徵信報告；7.勞動合同和社保證明。以上是最新材料清單，最新增項我都已經標注。雖然不是比較嚴苛的要求。對於不能提供的企業者依然是致命的。最起碼是比較麻煩的。另外就是基金業協會審核尺寸趨向保守，可以說是越來越保守，模稜兩可的就不行，所以別湊數。別有投機心理，現在只要被打回一定次數就會被鎖定三個月。三個月內不能有任何動作。大家注意。
G. 現在申請私募基金備案新規定要求大全
申請私募基金備案新規定要求大全
一、公司所需要的條件和材料：.最新營業執照；2.公司章程（最後一頁需有簽字、日期、公章）；3.驗資報告（實繳資金是注冊資金的25%以上或是實繳100萬以上，帶實繳銀行匯單）；4.財務審計報告（營業執照是2017年之前注冊的公司需要提供，會計師聯系人電話和郵箱）；5租賃合同；6.公司所在寫字樓全圖片和帶有機構LOGO的前台圖片；7.公司員工花名冊8人以上（帶身份證號碼）；8.工商公示出資人信息圖片；9.工商存檔出資人信息圖片。二、所有股東需要需要的條件和資料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證；3.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；4.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷從大學畢業後填寫）。三、所有高管和法人需要的條件和材料：1.原件身份證（正、反面）；2.畢業證（高中-大專- 本科-碩士-博士，需連貫不能中斷）；3.個人簡歷（教育經歷從高中依次填寫，工作經歷從大學畢業後填寫，工作經歷需要和投資、證券、基金公司相關的經歷，工作經歷的證明人和電話）；4.聯系方式（行動電話、郵箱、辦公座機）；5.基金從業資格證；6個人徵信報告；7.勞動合同和社保證明。以上是最新材料清單
H. 私募基金備案具體要求及私募基金備案流程
私募基金備案具體要求及私募基金備案流程？
私募基金公司備案流程
一、基金管理人登記
私募基金管理人應當向基金業協會履行基金管理人登記手續並申請成為基金業協會會員。
二、基金備案
私募基金管理人應當在私募基金募集完畢後20個工作日內，通過私募基金登記備案系統進行備案，並根據私募基金的
主要投資方向註明基金類別，如實填報基金名稱、資本規模、投資者、基金合同（基金公司章程或者合夥協議，以下統稱基金合同）等基本信息。公司型基金自聘管理團隊管理基金資產的，該公司型基金在作為基金履行備案手續同時，還需作為基金管理人履行登記手續。
三、人員管理
私募基金管理人應當按照規定向基金業協會報送高級管理人員及其他基金從業人員基本信息及變更信息。
四、備案時間及要求
私募基金管理人應當在每月結束之日起5個工作日內，更新所管理的私募證券投資基金相關信息，包括基金規模、單位凈值、投資者數量等。
五、基金公司備案所需要的材料：
1.營業執照副本、
2.稅務副本、
3.組代副本、
4.法人電子版、
5.股東信息（辦理時需要號）
6.所有高管人員一寸照片（藍、白底）、
7.驗資報告、
8.資質負責表、利潤表。
9.有項目的出示項目計劃書（募集人群、募集方式、募集方向、推出形式)
10.提供高管人員18歲以後的個人簡歷（高管必須具有證券從業資格證的人）。
I. 備案規范4號 適用於私募股權投資基金嗎
一、證券期貨經營機構的定義？
私募投資基金管理人是否適用4號文？
根據基金業協會於年7月15日頒布的《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》第二條中規定：本規定所稱證券期貨經營機構，是指證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設立的從事私募資產管理業務的子公司。
那麼私募投資基金管理人是否適用4號文呢？
私募投資基金管理人雖不屬於「證券期貨經營機構」，但是《<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>起草說明》中有如下表述：「證券期貨經營機構通過資產管理計劃形式開展的私募資產管理業務適用《備案管理規范第4號》。為避免監管套利，《通知》明確私募基金管理人開展私募投資基金業務投資房地產開發企業、項目的，參照《備案管理規范第4號》執行。證券公司、基金管理公司子公司按照規定開展的資產證券化業務不適用《備案管理規范第4號》。」
由此可以確定，私募基金管理人開展私募投資基金業務投資房地產開發企業、項目的也適用4號文，需要受到限制。
二、「熱點城市普通住宅地產項目」
的定義是什麼？「明股實債」的定義是什麼？
1. 「熱點城市普通住宅地產項目」的定義
「熱點城市」包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市，將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整。
「普通住宅地產項目」是指房地產開發企業通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者僅用於居住（保障性住宅除外）。
被除外的「保障性住宅地產」是指房地產企業按照政府要求為中低收入住房困難家庭開發的限定標准、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房、棚戶區改造、舊住宅區改造等構成，區別於由市場形成價格的普通商品住宅。
《國民經濟行業分類》中房地產行業的表述為：
2. 名股實債的定義
根據4號文，名股實債是指投資回報不與被投資企業的經營業績掛鉤，不是根據企業的投資收益或虧損進行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據約定定期向投資者支付固定收益，並在滿足特定條件後由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
三、什麼樣的投資會受限制？
根據4號文規定，資產管理人應當依據勤勉盡責的受託義務要求，履行向下穿透審查義務，即向底層資產進行穿透審查，以確定受託資金的最終投資方向符合本規范要求。私募資產管理計劃不得通過銀行委託貸款、信託計劃、受讓資產收（受）益權等方式向房地產開發企業提供融資，用於支付土地出讓價款或補充流動資金；不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。由於需要穿透審查，通過私募基金投資私募資管計劃，再由私募資管計劃以債權方式投資熱點城市普通住宅地產的方式已將受到限制。
簡而言之，私募資管計劃或私募基金通過債權方式直接或間接投資熱點城市普通住宅地產是4號文限制的對象。
四、什麼投資未被限制？
從4號文的規定可以看出，以下三個元素同時具備時，投資將受到限制：私募資管計劃或私募基金、熱點城市普通住宅地產、債權投資。換言之，以下投資未被4號文限制：
非私募資管計劃或私募基金投資，即在交易架構中不存在私募資管計劃或私募基金的投資項目，或相關私募資管計劃、私募基金已於2017年2月13日前完成備案（但相關投資項目到期後不得續期）因為根據《<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>起草說明》關於新老劃斷的規定，《備案管理規范第4號》自2017年2月13日起施行，基於「新老劃斷，平穩過渡」的原則，《通知》中明確證券期貨經營機構新設立的私募資產管理計劃應當符合《備案管理規范第4號》要求；存續產品不得新增與《備案管理規范第4號》不符的投資項目；存續產品已投項目存在《備案管理規范第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關投資項目到期後不得續期。
非熱點城市普通住宅地產。例如，以下投資不受限：
1.房地產項目不在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市（將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍）的普通住宅地產。
2.房地產項目雖在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市（將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍），但不屬於普通住宅地產，例如北京的保障性住宅地產、商業地產、工業地產和其他房地產均不受限。
3.房地產項目不在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市（將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整范圍）。
非債權投資。即便是由私募資管計劃或私募基金投資熱點城市普通住宅地產項目，若投資方式是非債權投資，亦不受限，如真正的股權投資。這里的「股權投資」應當與「名股實債」的投資有明顯區別，即不得存在「保本保收益承諾、定期向投資者支付固定收益的約定、滿足特定條件後由被投資企業贖回股權或者償還本息的投資方式」等約定或安排，回購、第三方收購、對賭、定期分紅等類債權投資性質的約定均不宜採用。
另外，根據《<證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號>起草說明》，證券公司、基金管理公司子公司按照規定開展的資產證券化業務也未受到4號文限制。
五、4號文的強制性
根據《中華人民共和國行政處罰法》，作為社會組織的基金業協會不具有行政處罰的權力。但是，根據《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法(試行)》第三十條的規定，「私募基金管理人、高級管理人員及其他從業人員存在以下情形的，基金業協會視情節輕重可以對私募基金管理人採取警告、行業內通報批評、公開譴責、暫停受理基金備案、取消會員資格等措施，對高級管理人員及其他從業人員採取警告、行業內通報批評、公開譴責、取消從業資格等措施，並記入誠信檔案。情節嚴重的，移交中國證監會處理：(一)違反《證券投資基金法》及本辦法規定；(二)在私募基金管理人登記、基金備案及其他信息報送中提供虛假材料和信息，或者隱瞞重要事實；(三)法律法規、中國證監會及基金業協會規定的其他情形。」
警告、行業內通報批評、公開譴責、暫停受理基金備案、取消會員資格等措施，對高級管理人員及其他從業人員採取警告、行業內通報批評、公開譴責、取消從業資格等措施對資管機構及其從業人員的影響巨大。一方面，其信譽將會受到極大的打擊，資管行業以信譽為生，失去了信譽將難以立足；另一方面，取消資格不予備案等「牌照打擊」可能從法律方面終結其資格業務。因此，筆者認為，包括4號文在內的基金業協會的規范性文件均具有不可忽視的強制性，必須嚴格遵守，並加以重視。