房地產私募基金實戰指南

❶ 要如何投資房地產私募基金

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策內時，要容充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

❷ 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制內度。
它可以被容看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

❸ 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投資回人對於此類基金仍處於觀望狀答態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

❹ 如何設立一家房地產私募基金，都需要什麼條件，怎樣辦理，辦理流程什麼

1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一

❺ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

❻ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目內清晰，沒有重大容的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

❼ 房地產項目融資中私募資本募集的要點及其技巧

房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。

找錢、找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些「具有成功融資經驗」「成熟融資渠道」的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在於「有錢的企業、機構或個人」談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵製成為「銀主」，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）山用的工具和謀取錢物酒食的借口。

房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。

實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式（具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文）。

在開展方地產項目融資私募活動中，針對不同的融資渠道，選擇正確的方法將可以促進融資成效，減少融資支出費用和成本，縮短周期。

一、股權融資

股權融資由一個最根本的特點就是原股東方或主要控股方並不會自新公司的股東結構或項目公司中退出，股權融資類型中比較典型和著名的案例有：

2004年4月，萬通實業股份向天津泰達增發3.08億股，泰達集團將擁有萬通地產增資控股後的27.8%的股權，成為萬通最大的股東。這一股權融資方式是資金需求方萬通實業股份以單純的公司股權為介質和融資工具。

2005年3月，萬科企業股份有限公司宣布出資18.5785億元人民幣收購浙江南都集團骨幹公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產公司70％股權、蘇州南都房地產公司49％股權和浙江南都房地產公司20％股權。萬科此次取得的土地價格遠低於這些土地目前的市場價格，根據測算，此次交易中這些土地的均價為每平方米750－1050元之間，但是市場價格卻大多在2000元以上。從整體情況來看，在對房地產開發企業至為關鍵的的土地儲備方面，萬科此次收購完成後，在長三角的土地儲備將達到1000萬平方米，佔到萬科土地儲備的40％。

浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地產、蘇州南都房地產和浙江南都房地產---累計債務達到50億元左右。上海南都房地產的控股公司上海中橋成立於1994年，1995年開始國際金融公司（IFC）和美國國際集團（AIG）下屬的亞洲基礎建設開發基金收購中橋30％股份，此後中橋的主要業務集中於投資城市基礎設施項目。2000年，中橋將業務拓展到房地產領域，這本是一件皆大歡喜的事情，不料，房地產業務的擴張卻與國際金融公司的公司章程相沖突，作為世界銀行下屬的半官方公司，該公司的章程規定，不能經營房地產業務。

在2003年下半年，兩家國際投資人決定撤資，此時，正是南都急需資金的時候，從而形成了資金缺口。浙江南都本來能夠將這個缺口通過南都上市來填補，但當2003年發行A股獲得發審委通過後，卻遇到同業競爭的問題，因此南都在2004年7月撤回了上市申請。

發行A股沒有成功，宏觀調控的影響卻開始顯現了，融資渠道的單一，使整個浙江南都捉襟見肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的資產負債率高達88.46％。後來，浙江南都又決定向海外私募，解決迫在眉睫的資金問題。但，萬科與其接觸時表明既可以解決資金問題，也將實現雙贏。

這一股權融資是原控股公司以各項目公司擁有的項目資源和土地資源為介質和融資計算工具、平台。

股權融資最重要的環節是股權定價。

相對與股份制企業（如萬通）而言，股權定價是一個較為簡單的方法，基本上可以根據公司股票的凈現值或參考市場交易價格綜合定價，這也是與股份制企業的社會公眾化特點及其財務與公司治理相對透明有關。

而大多數房地產企業都會是家族企業、項目公司、關聯公司，公司股權結構單一、集中；或雖有多個股東成員，但實際控制人往往還是一個人或一個企業，財務狀況不明晰，公司治理結構簡單、集中；或者股東成員關系和資產關系復雜，公司致力於財務狀況混亂，因而，融資的股權定價就較為困難。並且由於各股東是按比例持有項目公司的股權，在談判上各股東能否取得一致意見和行動也是非常重要和關鍵的前提條件。各股東投入的或項目公司實際到位的投資資金與項目資產業或有較大的差距，在這種情形下，通過對項目公司的資產進行清算和財務審計也難以通行，因為大多數這樣的項目公司都會是負債經營，其財務報表真實的數據和指標基本上會是零資產或負資產。

這一類房地產企業或項目公司股權融資的著眼點在於對開發項目或土地資源的現值和市值進行評估定價，並據此核算出原股東方的股權價值以及融資方投資資金所佔的股權比例。項目現值是指項目財務凈現值（即項目凈資產減去債務）；項目市值是指項目經評估和雙方認可的市場價值，主要通過土地及項目的增值來反映項目沉澱的資金成本、預期價值和未來收益。

股權融資的路徑有兩個，一是融資方的投資資金用於增加項目公司的注冊資本金，並調整項目公司增資後的股權比例結構；一是由原各股東成員分別按比例或部分股東全部轉讓相應比例的股權份額給融資方，並重新分配和登記項目公司的股權。

在房地產項目融資活動中，項目方（原股東方）和融資方（新股東方）在項目公司股權比例的絕對控制份額上的角力會是影響、決定股權融資成敗的關鍵環節。這一點，項目方在融資規劃和計劃中必須先行考量細致，並設計出不同的股權結構以及新公司的公司治理安排作為融資操作和談判預案。

屬於概念階段的項目，項目方的股權比例在新項目公司中不會超過5-8%；

屬於規劃階段，規劃基本完成，但土地出讓金未繳納的項目，項目方可以在新項目公司中獲得10-15%的股權份額；

規劃完成，土地出讓金未繳清，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以擴大至20%以上；

土地出讓金已經全部繳納（非常少），但未開工的項目，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以根據土地市值來測算和分配項目公司的股權比例；

在建工程項目，應當以項目市值和融資資金來總和測算和分配項目公司的股權比例。

房地產項目股權融資的公司治理安排，如董事會成員、重大事項決議、資金管理、財務管理、人事等，應當根據項目融資合作、建設運營管理的需要，嚴格按照融資合作協議等談判文件執行，並要符合公司法、公司章程的有關規定，以保證項目建設經營的順利。

二、收購融資

收購融資的特點就是原項目公司的股東或項目資產所有人在被收購後全部退出和放棄權利。比較典型的案例有：

2005年5月，上海復地集團完成對北京柏宏房地產公司全部股權的收購，涉及總金額超過9.2億元人民幣。收購是以上海復地在北京的兩家子公司，即北京復地華方和北京西單佳慧兩家公司名義進行的，北京柏宏股權轉讓金額為3000萬元，加上北京柏宏原股東新疆新天集團的三項累計達8.9443億元債務擔保責任，總計涉及金額達9.2443億元，上海復地將用內部資金支付。

北京柏宏房地產公司目前主要業務是開發位於北京朝陽區的兩項物業發展項目。其中一項地塊面積為9.1937萬平方米，規劃建築面積約16.5123萬平方米，預計2006年7月30日完成，預售日期為2005年5月；另一項目地塊面積達4097.89平方米，規劃建築面積約2.538萬平方米，該項目目前已全部完成，其中3502平方米已於2004年售出。上述兩個項目均位於北京中央商務區內，屬於寸土寸金的稀缺資源。

這一案例屬於項目公司的整體收購，但還是給予該公司的項目資源和土地資源，其收購價格也是根據資源價值來確定並轉換成公司的股權轉讓價格支付。

SOHO中國將以參股項目公司的形式收購華遠地產尚都國際中心項目二三期，尚都一期"華遠尚都"由華遠負責開發，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中國開發。"華遠尚都"和"SOHO尚都"將成為尚都國際中心項目的兩個組成部分。SOHO中國向華遠地產共支付收購資金約10億元人民幣。

這一案例屬於房地產開發和融資活動中的項目收購的類型，"SOHO尚都"的名稱表明了的該項目的權屬仍然是華遠地產，投資與經營主體已經轉換成SOHO中國。"SOHO尚都"應該不會是成為屬於SOHO中國獨立的一個項目公司，SOHO中國所實施的"SOHO尚都"的建設管理行為應當獲得和要求華遠地產的協助、建築與銷售合同也需以華遠地產的名義簽署。

收購房地產項目。收購方帶來的絕對不僅僅是資金，它對房地產項目的投資管理、運作由自己獨到的見解，能夠通過運作和經營提升原來項目現狀的市場價值，收購方看中的不會是項目現值是否便宜或價格較低，它所關注的是項目將來是否有較高的收益，現金流是否能夠保證投資需求等問題。

在房地產項目的收購融資活動中，項目方和融資方都要對項目進行准確而合理的評估和定價，以確定一個為融資交易雙方都可以接受的價格。實際上價格通常不是影響和阻礙談判的重要因素，核心的要素是項目公司和項目的資產質量及其相關規費事項、債務事項等，以及交易程序、資金匯付（含監管）、項目移交等環節。（該部分的操作建議見後續文章及相關案例分析）

❽ 房地產基金丨如何通過私募投資房地產

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策時，要充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式

❾ 什麼是房地產私募基金，有哪些特點

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的專集合投資制度。
它可以被看成是為屬投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

❿ 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施

房地產私募基金多是定向投資於某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1. 控股及過程管控
原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。