房地產基金投資策略

⑴ 華盛萊蒙基金的投資策略及領域

其中首發的「2010華盛萊蒙投資基金」 投資策略及領域：土地一級開發、房地產開發項目股權投資、商業地產資產及資產包收購。

⑵ 基金投資組合的基本策略是什麼

投資理念，許多投資人盲目地跟著市場、他人買賣基金，哪只基金漲幅居前就追買哪只，完全沒有把資金的安全邊際放在第一位。建議入市之前，好好學一學基金理財知識，權衡自己的風險承受能力，同時了解國家的經濟動向或趨勢，然後把握投資策略。持續性，各類股票基金各有其特色，各有其特點。如果你正處於生命的積累階段，要投資未來購房、孩子上學費用，那麼，你就首選成長型股票基金為主；如果你正處於生命周期的分配階段，既要供孩子上學，又要自己養老，那麼，你就選收入型股票基金（價值型基金）為主。總之，一定要清楚自己持有基金組合所期望達到的目標，堅持持續性地投資。

核心組合，你的投資組合的核心部分應當有哪些主流基金組成，我非常認同股票投資的「核心——衛星」策略，在投資基金時也同樣適用。你應從股票基金中（主動型、偏股票型、平衡型）選擇適合自己的、業績穩定的優秀基金公司的基金構成核心組合。年輕的可占你基金組合資金的80%，年老的可佔40%——50%，另用10%投資防守型基金（債券基金和貨幣基金），用10%投資在市場中業績表現出色的為你的衛星基金，獲得較高收益。「不投資指數基金是你的錯。」借用巴菲特的話來指導自己的投資技巧。當前市場也證明了他的經驗。因而，在每種組合投資中，應擁有1——2隻股票市場的指數基金。如嘉實300和中小板ETF，這種擁有整個市場法不失為明智的方法。

⑶ 房地產基金的風險

房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整准確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。
房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。
相關 ：地產基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉速度都能有效提高房地產開發企業的盈利能力，同時在房產洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產相關信託類產品的發售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發商表示地產基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內運作好的項目並不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但「限購」等調控風險依然存在。
另一位則表示，房地產開發利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現了房價跌破樓面價的情況，所以要實現15%的純利潤也不容易，但是一方面是「土地為王」到「現金為王」的轉變，一方面是貸款不易的現狀，如果結合貸款成本，地產基金的利潤率也不是難以實現。
一位有著一級市場豐富投資經驗的投資人士表示，房地產基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬於與企業合作發行，在性質上屬於私募債的形式，如果有股權或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權類投資，這種方式類似於高利貸，基金將錢交給開發商，開發商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業要，如果企業本身是個空殼公司，那麼風險就非常大。

⑷ 歌斐資產的房產基金投資策略是怎樣的

歌斐資產之前多次提到過，而且時間早到2018年，歌斐資產認為，當前值得投資的只要是版一線城市核心商圈，權並且需要耐心，等待持續性的增長。目前歌斐資產已經在實施該項策略，而且效果不錯，可以搜索相關信息連接一下。

⑸ 要如何投資房地產私募基金

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策內時，要容充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

⑹ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

⑺ 歌斐資產的房地產基金投資與其他投資機構有什麼不一樣呢

歌斐資產運營地產基金的策略採取重基金和輕基金相結合的方式。其中，重基金是指存量資產收購基金，原則上只收購京滬深相對核心和次核心的辦公、園區、在建工程或一些容易操作的商業地產，地段是最重要的考慮因素。而輕基金則主要指投資房地產運營公司的股權。

⑻ 地產基金有哪些標准化的投資策略

前期判斷一個項目的標准：看開發商獲得土地的價格與同期其它土地價格比。開發商必須獲得土地證才能判斷如何進行下一步。然後看開發商發行地產基金的目的。為解決土地，還是為解決項目前期到四證，還是因為銷售停止需完善後期。對資產的評估及要求就不同。為解決土地，風險最高，因此必須抵壓公司股權並參與資金管理，並前期溝通銀行的可退出性；為解決項目前期到四證，則要求土地證抵圧，三分一或半價評估。溝通銀行四證齊全後，使用銀行退出。如因完善銷售，則必須半價抵壓部分可銷售產權，最後以銷售收入退出。如果以標准風險評估去運營地產基金。現行中小開發商幾乎達不到。國企與大型企業對基金依賴較小。因此判斷項目第一標準是土地價格，價格越低優勢越大。能做後就看資金需求方向，再做不同資產抵押方式。設立不同條件。