① 並購基金如何賺錢 六大盈利模式總結
一般國際上認為，並購基金是靠進行行業整合、產業整合進行跨國並購或者混合並購，包括一些杠桿或者一些並購工具來實現以小博大，不斷整合資源的一個運作模式的基金，它是靠絕對收益來取得自己的收益。
關於並購基金的盈利模式，洪濤總結：第一種，可以通過債務重組的方式打包收購一些目標標地資產，通過債務重組、破產重整以及管理升級，再整合其他的資產進行產業重新提升，然後通過並購進行轉讓，以這種方式來實現收益。比如美國通用汽車，當時已經申請破產保護，並購基金進去，通過各種方式打包重新再IPO。並購基金不一定是不參與IPO，可以整合私有化再IPO。
第二種，弘毅模式。比如收購江蘇的一家玻璃企業，再整合其他的六、七家玻璃企業，然後打包為中國玻璃在海外上市，其整體收益量大概增長了7-10倍左右，因為是控股的原因，弘毅投入了較大規模的資金，賺的錢也非常多。
第三種，像三一重工聯手中信產業基金收購德國混凝土泵生產商普茨邁斯特的全部股權。它實際上就是做杠桿收購，過程中配套有並購基金參與、協助它，可能還提供給三一重工下面的過橋融資，再撮合一些並購貸款去收購，收購完了之後佔了一定的股權，但是這個股權擁有的總資產是比較大的，因為高負債收購，未來通過整合發債過橋等一些組合的方式，通過未來的經營和股權的管理，以後不排除還可以把它再吸收合並到三一重工上市公司名下。中信產業基金等於實現了一個完整的進入，然後退出的過程，這是中信產業基金的模式。
第四種，像建銀國際所做的並購借殼，借殼前在資產方先進行投資，再往上市公司里注入，因為借殼的資產規模往往比較大，一投好幾億，賺的是相對收益，靠股票二級市場的差價來賺錢。如果股份比較大，未來還可以協助上市公司進行整合，不斷往裡裝資產實現收益，這種方式也可以歸類為並購基金的投資方式，但是又介於PE-IPO基金和並購基金的中間狀態。
第五種，並購基金可以去收購一些資產，通過自己的整合，不一定在IPO上市，未來可以轉讓給上市公司，或者是以發行股份購買資產的方式再變成上市公司的小股東，也就是參謀股東，等於換股之後資產進行轉讓，換股，但是不一定構成反向並購成為上市公司的大股東，未來這種方式在並購基金中會很常見，會很多。
第六種，並購狙擊模式，像被號稱為華爾街狙擊手的卡爾伊坎，他當年的經典案例，比如美國在線和時代華納，他收購上市公司股份，通過不斷的二級市場收購持有了3%以上的股份，就有可能爭取成為上市公司的董事，在這種情況下，他不斷的游說進行分立或者公司重組，以期股價能夠得到進一步的提升，以期公司的價值能夠不斷的釋放或者是管理上能夠得到提升，未來的股價能夠走高，這樣他持有很多年之後也可以退出，這也是並購基金的一種方式。卡爾伊坎還做過相關的事，比如微軟曾經去收購雅虎，他曾經希望先收購雅虎公司的股份，然後進入雅虎董事會，再撮合微軟對雅虎發起要約收購。在國際市場上，一般的股票價格都是比較低的，估值大都處於合理水平，有的甚至只有幾倍至十幾倍市盈率，要約收購的時候比市場價格甚至高出100%都有可能，這樣的情況下，如果狙擊手基金進行了接受要約或者是在較高價格基礎上進行轉讓套現都可以存在一個比較大的套利空間，在國外這種方式也比較多。
② 並購基金一般主要有哪些風險
「並購基金」普遍被認為從英文buyout fund翻譯過來，buyout 這個詞有其特指的含義——是指收購標的公司控股權的投資交易。這樣，收購方就把原來的控股股東從標的公司中「買出去」（buy out ）了。
而所謂的buyout fund（並購基金）則是PE基金的投資運作方式之一，這些並購基金取得公司控制權之後對公司進行改制、重組、提升運營能力，增加公司價值，然後出售獲利。我們通常提到的LBO（ Leveraged buyout）則是buyout fund 提高獲利水平的主要方式，通過高杠桿收購來實現股權投資的收益最大化。因此，真正的並購基金應當符合下述條件：1、取得企業控制權，2、參與企業運營。以此標准來衡量，中國很少有真正的buyout fund，大多數PE基金是以財務投資者的身份收購目標公司的少數股權，即參股型並購。
說到它的風險可謂是先天不足，後天還沒補上。在中國發展真正的並購基金可以說先天不足，不具備其成長的土壤，主要原因有：1.我國債券市場不發達，無法有效支持杠桿收購，影響PE投資的收益率；2.中國沒有職業經理人階層和完善的公司治理文化，收購控股權後難以進行專業的管理和整合，從而提高公司估值；3.退出渠道不暢——產權流轉的效率低，導致退出周期不確定性強，影響投資收益率。
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③ 什麼是房地產並購基金
就是投資於房地產市場的並購基金。
近年來並購基金逐漸成為中國資本圈熱議回的話題，國際上知答名的並購基金例如KKR、黑石、凱雷等也漸漸進入中國市場。相較於西方發達國家，中國的並購基金還處於萌芽階段。
在並購案例數和金額方面，房地產等行業已經連續多年排名靠前，仍屬於並購最活躍的行業。此外，房地產一直是中國資本最熱的投資項目，從行業來看，並購主要集中在房地產類「硬資產」等領域。
隨著不斷有機構進入私募房地產基金市場，該領域的競爭也變得愈發激烈，對地產業投入的資金總量也在持續增加。這令地產商的融資成本有所下滑，同時私募房地產基金的收益也受到了一定的影響。這也是促使地產基金轉向並購尋求機遇的重要因素。
④ 有私募基金 物業並購基金的渠道嗎
如果以2010年為元年開始算起的話，人民幣房地產基金已經進入了第五年，盡管期間金融環境以及政策空間存在諸多限制，但人民幣房地產基金已經的確開始倔強成長。有了領先國內近20年的美國等發達國家作為參照，我國私募房地產基金的未來其實並不模糊，但是由於金融改革前景的不確定性，我國私募房地產基金的成長腳步還不太讓人看得清，至少在中短期內，國內地產基金產品仍將落後國際不小的差距。但是積極的因素在於，在近短短四年中，我國地產基金已經開始自我反省、學習和變革，發展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎上，我們認為，在中期內，我國私募房地產基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領我國房地產行業進入新的周期。投退渠道多元化
從投資業態角度來看，住宅機會型基金依然當道，但地產基金對於不同地產業態的興趣正在萌芽，主要可分為三類：1、商業地產：一線城市核心地段的寫字樓仍處於租金和出租率上升周期，尤其受到保險資金等機構投資者的偏愛，專業化的基金團隊得以迅速成長並品牌化；2、養老地產：在我國逐步邁入老齡化社會的背景下，不少房地產公司開始戰略轉型涉足養老地產，作為融資工具，不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影；3、產業地產：在海外市場，近半地產投資規模都投向產業地產，美國REITs產品市場份額中產業地產占據重要權重，國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個新興投資領域，目前除了國際機構普洛斯、嘉民集團等，部分本土基金也開始涉足產業園區和物流園區投資。我們認為其中寫字樓、產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機，藉由REITs實現資本市場對接。
從退出渠道來看，美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家，私募房地產基金最好的退出渠道即在於REITs、CMBS等產品，通過將物業打包上市，在進入證券市場流通，凱德置地的地產開發模式即是最好的示範。當前中國的私募房地產基金退出方式較為單一，大多是通過大股東回購、項目清算等退出，在面臨市場調整去化率下降時，基金管理人及投資者都只能素手無策。而近期以來，國內資產證券化開始起步，海印股份等多個地產公司開始嘗試通過資產證券化進行融資，雖然目前國內正在嘗試的資產證券化離國際上真正的資產證券化產品仍有較大差距，但相信未來藉助國內資產證券化等渠道的興起，國內人民幣房地產基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。
股權，夾層投資成主流
目前市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業抵押物擔保；同時兼有股權的性質，但不以獲取分紅和股東權益為目的，又被業界稱之為債權形式的「高利貸」。在股權與債權結合的投資方式中，股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其餘部分通過債權方式投入，以確保項目的風險和收益率相對穩定，投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，藉助退出機制出售持股獲利，由於期間委託成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，在國內資本市場並不受歡迎。
結合前文判斷，當LP構成趨於成熟、基金管理公司更加註重團隊以及品牌的內生性建設，勢必將帶來整個基金行業投資策略的變革。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金。股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。事實上統計數據已經開始顯示，私募房地產基金股權投資比例正逐步上升，「明股暗債」的陰影將逐步淡化，而部分國內基金如河山資本和盛世神州已開始嘗試「去債權化」，朝完全股權投資模式演變。
大資管時代合作契機
自2012年5月以來，中國的資產管理行業迎來了一輪監管放鬆、業務創新的浪潮。新一輪的監管放鬆，在擴大投資范圍、降低投資門檻，以及減少相關限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險公司、信託公司之間的競爭壁壘，使資產管理行業進入進一步的競爭、創新、混業經營的大資管時代。在這樣的金融格局下，行業之間壁壘的減少為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性，在未來法律限制進一步放寬的假設前提下，險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金，未來房地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平台間接投資的個人投資者。
通過合作，整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生變化，在募集階段，房地產基金可以藉由各種資管平台的產品設計不同的基金結構和募資方案，也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段，傳統的回購和項目出售方式將被更為復雜的金融工具所代替，比如資產證券化和REITs。想的更遠一點，隨著支付寶、微信支付等網路支付的興起，未來私募房地產基金完全可能和這些渠道合作，產品的購買和兌付將更加便捷，而基金的門檻也可能因此下降，總而言之，技術驅動以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
險資入注主導LP機構化
國際房地產私募基金的資金來源絕大多數來源於公共養老基金、企業養老基金、大學投資基金等機構投資者，其餘來自於個人和基金合夥人，相形之下，我國私募房地產基金市場由於存在較多的限制，機構LP的參與度較低，而散戶LP的佔比很高。根據國際私募房地產基金的經驗以及結合投資人資產配置的實際因素，機構投資人成為人民幣房地產基金未來主要資金來源是不可逆轉的趨勢，尤其是以養老金、險資為主體的機構投資者，長期以來只能投資銀行的存款，更需要多元化的投資窗口，近期保險公司投資不動產的細則出台，為未來人民幣房地產基金 LP市場帶來了曙光，國壽、平安、生命、陽光等保險公司皆紛紛加強了房地產方面的投資，凸顯險資和養老金為主體的機構投資者入市預期臨近，投資人結構的改變將主導整個行業的迅速發展和成熟。
管理重心向團隊品牌變遷
前文已經提到，國內的房地產基金大多附屬於房地產開發商，對外部項目採取審慎和逐步開放的態度，這與打造國外獨立品牌的房地產基金完全不同，因此，房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道並不為過，但這樣的模式對於打造一個持久基金品牌並無益處，項目式的開發周期對基金的管理團隊也會造成波動。過去兩年房地產基金的爆發，可能更多地需要歸因於國內房地產市場融資手段的轉移而非獨立房地產基金管理人的崛起，在混亂的大環境下，房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。
從國際經驗來看，基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力，並為投資人創造與風險相適應的回報，開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌，是一個資產管理行業成熟的先決條件，這點是和其他資本市場品種無異的。在美國，一個標準的房地產基金，可以同時持有多個項目，通過各個項目時間上的搭配，以及項目需求資金大小的配置，讓各種規模、期限和收益率的項目合理搭配起來，實現風險收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進行合理組合，而這需要長期積累的專業判斷。因此，一個基金經理曾經管理過的基金個數、基金規模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。根據Preqin統計，全球私募房地產基金的管理人中，有三成以上的管理人有4個以上的基金管理經驗，其中2%的管理人曾經管理過15個甚至更多的私募房地產基金。
監管制度趨於完善
相對於我國房地產投資基金的百花爭鳴，相關法律法規卻相當滯後，在我國現有相關法律下，適用於房地產私募基金的法律僅僅有《合夥企業法》、《產業投資基金試點暫行辦法》等較為寬泛的條款，而沒有針對性的文件，導致對於私募房地產基金運營過程解釋力度和約束性較差，經過近3年的快速發展，不少問題和風險已經開始暴露。今年1月國務院辦公廳發布的107號文即《關於加強影子銀行業務若干問題的通知》中明確指出，規范發展私募投資基金業務。要按照不同類型投資基金的本質屬性，規范業務定位，嚴禁私募股權投資基金開展債權類融資業務，文件的公布意味著管理層對於當前私募房地產基金的監管開始起步，有助於遏制當前地產基金市場較為扭曲的「明股實債」模式。我們認為當前我國私募房地產基金無序發展的狀態不可持續，未來必將面臨越來越嚴苛的監管制度。
從國外私募地產基金的發展經驗來看，法律法規都是隨著行業的擴張而逐步健全，尤其是在08年金融危機之後，各國金融監管改革方案普遍加強了對私募基金的監管，核心在於增加私募基金透明度以及控制發行風險，普遍做法為要求私募基金管理人在相關監管機構注冊，並且定期向受益人披露詳盡投資信息。其中美國的證券法律制度最值得國內借鑒，2010年7月美國通過的Dodd-Frank金融監管改革法案，明確規定將私募基金納入到法律監管范疇，同時法案第四部分專門針對私募基金規定了若干具體監管規則，私募基金管理人必須在SEC通過考試而通過注冊。
行業整合並購大潮
從成熟市場經驗來看，歷次行業周期波動時期，都是行業並購的窗口期，美國、日本以及香港市場，都在波動中成就了諸多偉大企業。當前我國房地產行業正進入更加深化的調整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉型和退出房地產行業的決心和真實性更強，同時，由於土地成本的居高不下也使得房企股權的相對價值更加凸顯，在此背景下，2014年以來已宣布的地產並購交易總金額接近過去三年的總和，行業並購大潮已然來臨。另一方面，當前行業融資渠道雖然有所拓寬，但整體資金狀況仍不容樂觀，再融資雖然開啟但龍頭企業仍然受限，銀行貸款、信託等渠道也均受限於政策因素，短期內難以在並購市場上施展拳腳。而且傳統融資渠道往往只有單一的融資功能，而並購基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優勢。因此在並購周期中，基金的引入是一種必然。
2012年是中國房地產並購基金發展的元年。2012年4月信達系試水組建百億規模的房地產並購基金，收購標的集中於不良房地產信託產品。10月香港永信資本擬在西部地區設立200億元規模的房地產並購基金，主要用於收購西部地區的房地產企業，同時投資四川的農業、旅遊業和高科技產業。近期，德信資本與天朝集團合作成立並購基金，基金規模5000萬元，專門用於深圳市橫崗荷坳地鐵口「水晶之城臨街商鋪」並購項目的實施。目前國內的並購基金多限於項目層面，主要為項目收購提供資金支持，未來類似於黑石的股權並購型基金或是大勢所趨。
行業洗牌加速利率和理化
我國房地產基金過去賴以生存的寬鬆土壤也正發生變化，除了監管制度方面的趨嚴，另一挑戰主要在於房地產行業融資環境的回歸，上市公司再融資重新開放，優先股開始試點都意味著房地產融資渠道的正常化，導致房地產基金面臨更多的競爭壓力，行業內部的洗牌重構的信號已經開始顯現，基金管理流程更完善、擁有更好的品牌背書，能通過產品結構設計拿到更便宜的錢的地產基金將具備更好的發展前景和投資人認可，而項目型、關注於投機的地產基金將逐漸被邊緣化。總體來看，在經歷了3年的高增速以後，隨著監管門檻的提升以及資金分流壓力，地產基金擴張規模增速逐步下行是大趨勢，而在房地產基金的品牌以及行業的集中度有望快速提升
另一方面，地產基金生存環境的改變也將助推行業收益率合理化。從我國目前普遍發行的房地產私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源於房地產融資渠道的狹窄，另一方面也由於當前開發商的高利潤率足以支撐該成本。從美國地產基金歷史來看，美國地產機會型基金在20世紀90年代也一度高達20%左右，但隨著行業規模擴張以及本土地產逐步復甦，收益率開始逐年下降。從宏觀層面看，央行定向寬松等一系列貨幣政策初見成效，社會融資成本的下行趨勢已逐步確立，房地產行業也有望從中受益。從行業環境看，房企利潤率下行趨勢已現，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內地產基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。
⑤ 並購基金盈利來源有哪些
並抄購基金盈利襲來源有：1.以低於被收購公司內在價值的價格買入；2.通過獲取被收購公司控制權之後對其進行業務重組及改善；3.通過杠桿收購改善公司的債務結構。
當並購基金出售被收購公司時，上述三方面累計回報率超過並購基金自身的權益投資回報率和杠桿收購債務回報率之和的部分，為並購基金獲取的價值。
⑥ 中國並購基金發展經過哪些發展軌跡
一、並購基金在中國的發展機遇
1.日趨活躍的並購市場為並購基金提供標的
國際金融危機以來，全球並購市場大幅下挫，2009年全球並購交易數量和金額均創近年來新低。然而，中國並購市場卻逆勢上揚，在中國企業海外並購和國內企業兼並重組雙重因素作用下，2009年中國並購市場交易活躍程度和交易金額都有明顯增加。隨著中國經濟在國際金融危機中的強勁復甦，2009年12月初召開的中央經濟工作會議，已經將「調結構」作為2010年經濟工作的重要目標。作為「調結構」的重要手段，兼並重組將成為2010年乃至今後幾年中國經濟發展的關鍵詞。在新一輪的兼並重組浪潮中，部分企業在宏觀經濟政策推動下，出售意向將明顯加強，從而為並購市場提供大量的並購標的。由此，並購基金在市場上的選擇機會將明顯增加，收購企業所有權的難度也將明顯降低。
2.政府政策將推動並購基金發展
為了推動國內產業結構調整，加快企業兼並重組步伐，國家相關部門先後出台多項措施。這些政策措施在不同方面對並購基金的發展起到了推動作用。2008年底，銀監會出台《商業銀行並購貸款風險管理指引》，允許符合條件的商業銀行開展並購貸款業務。從2009年並購貸款業務的開展情況來看，商業銀行的並購貸款主要投放到國有大型企業重組業務。然而，該項政策突破了商業銀行《貸款通則》中禁止商業銀行發放並購項目貸款的規定，為並購交易提供了新的資金來源。同時，該項政策也為並購基金利用商業銀行並購貸款資金開展杠桿收購業務提供了可能。隨著並購貸款業務逐步開展，商業銀行對並購交易的風險控制能力也將不斷提高，在國內企業兼並重組浪潮中商業銀行提供並購貸款的積極性將逐步提高。
2009年12月24日，中國人民銀行、銀監會、證監會和保監會聯合發布的《關於進一步做好金融服務支持重點產業調整振興和抑制部分行業產能過剩的指導意見》（簡稱《意見》）指出，將「鼓勵銀行業金融機構在完善制度、風險可控的前提下開展境內外並購貸款，支持企業兼並重組。鼓勵地方政府通過財政貼息、風險獎補、設立並購基金等方式，引導和支持金融機構積極參與企業並購重組業務」。雖然《意見》中提到的並購基金是由政府主導的，但是這說明監管層已經意識到並購基金在並購市場中的作用，希望並購基金能夠為國內產業結構調整做出貢獻。
2009年12月30日，國務院常務會議指出，要「鼓勵外資以並購方式參與國內企業改組改造和兼並重組，拓寬外商投資企業境內融資渠道，引導金融機構繼續加大對外商投資企業的信貸支持」。在全球經濟逐步恢復，國內產業結構調整加速的背景下，國務院的此項決定將促進外資並購基金在國內市場的發展。
3.私募股權投資機構實力壯大將帶動並購基金發展
私募股權基金在中國經過10多年的發展，已經成為市場中的一支重要力量。另外，隨著人民幣基金的興起，本土私募股權投資機構也將變的更加活躍。私募股權投資機構掌握的資金量逐步增大，參與並購交易的可能性也在增強。在私募股權投資市場競爭加劇的情況下，高成長性的投資項目市盈率將逐步提高，私募股權投資機構也需要開拓新的業務領域，來維持資本的高回報率，而前景廣闊的國內並購市場將成為私募股權基金投資的重要領域。
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