資產證券化與reits

Ⅰ REITs（房地產信託基金）屬於資產證券化范疇嗎

屬於的

Ⅱ 什麼是REITs

REITs是：指房地產信託投資基金。

房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

中文名：房地產信託投資基金

外文名：Real Estate Investment Trust

縮寫：REITs

特點：證券化

類型：專有名詞

拓展資料：

起源：

REITs最早產生於美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲,最早出現REITs的國家是日本,由於日本的房地產公司眾多,所以該市場在日本規模很大。

1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60-70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免徵所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費);租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用後的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。

2009年初,中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架,但由於我國相關法律法規仍不完備,REITs一直未能正式啟動。2011年,國內首個REITs專戶,國投瑞銀主投亞太地區REITs產品,完成合同備案,成為國內基金業首個REITs專戶產品。

Ⅲ 什麼是REITs

房地產信託投資抄基金(REITs)是房地襲產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

(3)資產證券化與reits擴展閱讀：

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

Ⅳ 資產證券化是什麼意思

資產證券化指的是金融機構以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，將流動性差的資產轉換成為可流通資本市場證券，在此基礎上發行資產支持證券的過程。

Ⅳ 請問資產證券化ABS與REITs的不同點是什麼呢感謝！

一、范圍不同

ABS是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。

REITs是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產。

二、表達不同

ABS：Asset-backed Securities，資產證券化。

REITs：Real Estate Investment Trust，房地產信託投資基金。

三、方式不同

ABS通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（Asset-backed Securities, ABS）的過程。

REITs包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

四、償還不同

ABS是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持。

REITs以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券償還。

(5)資產證券化與reits擴展閱讀

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

參考資料

網路-REITs

Ⅵ reits是不是資產證券化的一種

是的。
信託投資基金，是資產證券化的一種方式。

Ⅶ 什麼是reits基金

REITS 即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或者受益憑證匯集版資金，由專門的基金託管機權構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按照比例分配給投資者的一種信託基金。
涉及reits的投資分析建議您聯系持牌投資顧問。

Ⅷ 資產證券化和傳統融資的區別

1、資產證券化與企業證券化
資產證券化從本質上來講可能兼具融資和出售的性質。那麼，從融資的角度來講，資產證券化和傳統的企業證券化（即企業用股權或債權融資）有什麼區別呢？
首先，我們需要區分「企業」與「資產」這兩個不同的概念。企業的一般定義是「把人的要素和物的要素結合起來的、自主地從事經濟活動的、具有營利性的經濟組織」（註：非營利性組織和機構及政府都可以成為資產證券化的發起人，為簡化起見，我們不在此一一解釋）。
一個企業可以擁有很多資產，包括有形的，無形的，在資產負債表上有體現的，或是表外的，每一個資產都可能會對企業的業績產生影響。而我們在資產證券化中一般使用的是企業的資產負債表中的「經濟資產」，即指資產的所有權已經界定，其所有者由於在一定時期內對它們的有效使用、持有或者處置，可以從中獲得經濟利益的那部分資產。
與企業相比，資產一般只有特定的經濟行為與之對應，有固定的使用壽命，價值相對來講比較容易確定。所以，和預測一個企業將來的現金流相比，預測一個資產或一類資產的現金流要容易很多，結果也更穩定。而在金融概念中，這種「穩定」就代表著低風險，高信用。
企業通過股權或債權融資（企業證券化）是在資產負債表右邊進行融資，以企業整體為融資主體，假設企業會永續經營。企業股權和債權投資者都會關注融資企業的整體信用，表現和發展潛力，所以企業在傳統融資中會受到很多來自投資者的限制和自身整體條件的制約。對投資者來講，企業與資產不同，是由多個要素構成的永續經營實體，會從事很多不同的經濟活動，所以對企業的壽命和發展邊界的確定很難，屬於無邊界問題求解。另外，資產負債表右邊的融資一般會導致資產負債表的擴張，周轉率和資產回報率的下降。
資產證券化融資則不同，由於「破產隔離」機制的使用，發起人可以真正將證券化資產與發起人整體信用風險隔離開來。被證券化的資產不再與發起人存在收益風險關系，即使發起人被破產清算，證券化資產也不會被列為清算資產。由於破產的發起人及其債權人不能對證券化資產行使追索權，證券投資者不必擔心發起人的整體信用風險，而是可以集中關注基礎資產本身的質量和風險。
證券化資產的信用獨立使得資產證券化產品的信用分析和轉化變得清晰明了，當基礎資產的信用不足時，發行人可以利用定向的增信手段來保證證券的質量，從而獲得高於發起人自身的信用等級。在一定的條件下，資產證券化可以轉移資產和融資出表，從而盤活存量資產，實現資產負債表的緊湊，提高整個資產負債表的周轉率。
下面我們以銀行為例來比較企業證券化（資產負債表右邊融資）和資產證券化融資（資產負債表左邊融資）。
企業證券化的重點在企業資產負債表的右邊，融資以公司整體信用和表現為基礎，假設公司會永續經營，融資主體是企業本身，操作屬於公司財務(Corporate Finance)的范疇。如圖2-1所示，銀行的資本結構中包括存款、短期負債、長期貸款、發行的債券和股票。
而資產證券化的重點在資產負債表的左邊，發起人在交易中不是發行主體，而是證券化資產的提供方,真正的發行主體為SPV。資產證券化交易在設立的第一天就有明確的起始和終止日期，SPV唯一的目的是發行證券，所持有的資產一般也是確定的，而且跟發行人進行了風險隔離，所以資產證券化是有邊界問題求解。由於有明確和獨立的標的，資產證券化中的現金流預測相對比較容易，可以通過金融工程技術來對預期現金流進行分割、重組和定向增信來滿足證券的發行要求。資產證券化的操作屬結構金融(Structured Finance) 的范疇。
資產負債表左邊融資和資產負債表右邊融資在資金的流向和運作上有明顯的不同。傳統的銀行作為間接融資平台，投資人通過銀行為信用媒介，把資金提供給融資方，即間接融資。投資方存款於銀行，銀行向借款人發放貸款，在此過程中，銀行負責對於貸款項目的評審和貸後管理，並承擔貸款違約的信用風險。該模式的資金募集成本低，投資者面臨的風險小，銀行是信用風險的終極持有者。具體的流程如圖2-2所示：資產負債表左邊融資，即信貸資產證券化，是銀行向借款人發放貸款，再通過信貸資產證券化把信貸資產出售給投資人，在此過程中銀行和信託只起到導管作用，債務和債權關系從原來借款人與銀行的關系，轉變成債券投資人和借款人的關系，實現投資方和融資方的直接對接（直接融資）。在這種模式下，發放貸款成為銀行的中間業務，銀行不承擔貸款的信用風險，而是由投資方承擔，銀行負責貸款的評審和貸後管理。信貸資產證券化後的資金流向如下：
銀行用資產負債表左邊的信貸資產進行證券化在我國稱為信貸資產證券化，目前屬於銀監會和人民銀行管理；如果資產（如應收款）來自於非銀行金融機構，則為企業資產證券化，屬於證監會監管。另外，企業的自持物業也可以通過信託發行房地產信託基金(REITs)。
2、資產證券化的特點
和其他融資方式相比，資產證券化有兩個重要的特點：
①風險隔離
②信用增級
風險隔離使得融資從企業的層面轉為資產的層面，實現更細致的資產供給和定價。而結合結構金融技術的信用增級則是對資產證券化產品的個性化設計以實現的風險和收益組合的多樣性和最優化。
（一）風險隔離和特殊目的實體
風險隔離是資產證券化的基本特徵，在此前提下，發行人可以突破發起人的信用和融資條件的限制，以高於發起人的信用評級獲得低成本的融資。
資產證券化的實質是將基礎資產的現金流分割包裝成易於出售的證券，這其中有兩個核心要素：一是有可預期的未來現金流，二是風險隔離。
風險隔離有兩層含義：
（1）資產的賣方對已出售的資產沒有追索權，即使賣方破產，賣方及其債權人也不能對證券化的資產進行追索；
（2）當資產池出現損失時，資產支持證券的投資者的追索權也只限於資產本身，而不能追溯至資產的賣方或原始所有人。
資產證券化過程必須設計合理的風險隔離機制，才能確保證券化產品的風險與賣方或原始所有人無關，而只與基礎資產本身相關，即資產的「真實出售」。在實現「真實出售」的前提下，證券化產品可能獲得比發起人更高的信用評級，從而降低融資成本。
按照美國資產證券化經驗，發起人要將能產生現金流的資產出售給特殊目的實體（SPV），然後由SPV 發行以該現金流為支持的證券化產品。SPV 的主要功能在於隔離資產出售人和被出售資產之間的權利關系，它是資產證券化交易中的核心主體，也是資產證券化最重要的設計。SPV 一般採用特殊目的公司（SPC）或特殊目的信託（SPT）兩種形式，前者的核心是將基礎資產「出售」給受託機構，後者的關鍵是基礎資產被「信託」給受託機構，二者都實現了所有權的轉移和風險的隔離，是實質上的「真實出售」。
SPV的設計使得自身幾乎沒有破產風險，原因有兩點：首先，SPV的形式可以是信託，公司，合夥或特殊免稅實體，但出於破產隔離和避免雙重征稅的目的，SPV一般都採用信託形式。當然，採用這種形式會對SPV的行為產生很多限制，比如規定SPV唯一的目的為了發行資產支持證券。但是，這種限制的好處是SPV本身不易破產。第二，發起人把資產「真實出售」給SPV，在法律上實現兩者之間的破產隔離，即發起人的債權人在發起人破產時對已證券化的資產沒有追索權。 SPV和破產隔離機制的使用是資產證券化區別於其他融資方式的一個非常重要的方面。
在我國現有公司法和破產法等法律體制下，資產證券化產品的風險隔離基本都是通過信託實現的，採取了SPT形式，即將基礎資產設定為信託資產，轉移給受託人所有，再由受託人發行相關證券化產品。
（二）信用增級
信用增級是資產證券化的另一個重要設計。雖然資產可以通過「真實出售」轉入SPV，但是這並不代表資產本身一定可以達到證券化的要求。SPV中的資產雖然實現了風險隔離，但同時也實現了收益隔離，即資產得不到賣方或其他第三方的支持。
在獨立資產自身條件有限的情況下，要以此發行高級別的證券，特別是信用級別比資產本身信用級別高的證券不是件容易的事，這就需要用到資產證券化的另一個特殊武器–信用增級。由於資產本身已經被隔離出來，目標明確，預測相對穩定，需要增補的范圍可以定向，這些都使得有效或「低成本」的信用增級成為可能。資產證券化產品在發行之前一般都會經過一定的信用增級, 用以提升證券的信用質量和現金流的穩定性，從而更好地滿足投資者的需要。
信用增級的方式多種多樣,按照增級的來源不同可以分為內部信用增級和外部信用增級兩類：
1、內部信用增級方式
內部信用增級是指通過對資產池的構建設計及其現金流和結構化安排來提高證券現金流質量和信用評級的措施。內部信用增級的最大優點是成本較低，其所需的資金來源於資產池本身及其產生的現金流。
第一，風險分散：除了通過SPV來隔離基礎資產的破產風險之外，發起人還可以利用對資產的過濾，選擇和組合來分散或降低基礎資產池的整體風險。在建立資產證券化的資產池時，設計者可以把大量的資產組合在一起，通過規模來減少單個資產的影響，實現資產池的風險分散。同時，設計者還可以在資產的種類、地區、期限、信用級別或經濟關聯性等方面進行篩選組合，減少整體資產池在某些特定風險上的集中度或是對特定經濟條件的敏感度，從而加強總體現金流的穩定性。
第二，超額抵押：超額抵押是指資產池的規模超過證券發行規模的部分。超額抵押一般由發起人持有，沒有評級，其性質有點類似企業的股權。在現金流分配中，超額抵押的優先次序一般低於其他證券；當基礎資產發生損失時，超額抵押往往承擔「第一損失」。在很多證券化交易中，超額抵押往往被設計成權益檔證券。而在一些循環型資產證券化交易中（比如信用卡），超額抵押也稱為「賣方權益」，其在分配和損失的承擔次序上和所發行的證券是平級的，但是賣方權益承擔了吸收資產池的規模變動，所以也是對證券的支持和保護。
第三,優先與次級結構：優次結構是資產證券化內部信用增級中最常用的一種方式。優次級結構是指把基礎資產的現金流分割成不同層次的子現金流並以此發行不同級別的證券。現金流的分配和損失的承擔一般按照證券級別的高低來順序進行，高級別證券一般先得到償付，而低級別證券一般首先吸收損失。
以一個簡單的AB證券結構為例，該交易中發行了兩種不同級別的證券（1）優先順序 – A檔證券和（2）次級- B檔證券，權益證券一般由發起人保留，沒有評級，屬最低檔證券。在分配中，基礎資產所產生的現金流首先用於按順序支付了A和B證券利息；之後優先償付A證券的本金,只有當A證券投資者得到完全償付後, B證券的本金才能得到償付。如果出現損失，B證券先用來吸收損失，只有當B證券損失殆盡時，A證券才會受到損失。因此,B證券實質上是用來支持A證券。在這種優先與次級結構下，如果B的比例達到一定程度，A證券損失的概率和風險降至很低，所以一般可以獲得AAA級的信用評級。
第四,利差和利差賬戶：利差是指基礎資產的利息收入減去資產支持證券的利息支付和各種交易費用（如服務費、管理費、託管費等）之後的凈收入。利差收入一般歸屬於發起人，但往往處於現金流分配的最低級別，所以是對交易中所有證券的信用支持。在有的交易中還會設立利差賬戶，在資產池表現不佳時用來儲備利差，而不是直接支付給發起人，只有在滿足交易設定的條件下利差賬戶中的資金才可以「釋放」給發起人。利差賬戶里的資金可以在交易現金流出現短缺時用來彌補證券可能出現的損失，從而為證券提供信用支持。
第五,償付加速機制：償付加速機制是指在交易出現特殊狀況或資產的表現惡化的情況下，基礎資產現金流的配置會從一般的次序轉為指定的特殊次序的設計。這種設計的目的是為了在交易表現惡化，市場條件不利或相關參與方違約或違規的情況下對高級別證券進行保護。加速償付的特殊次序一般是嚴格的按級別高低依次償付，高級別的證券一般會優先得到較高比例的或全部的現金流，所以其償付得到了「加速」；只有當高級別的證券全部得到償付後，下一級別的證券才可以得到償付。而在循環型證券化交易（信用卡應收款或汽車分銷商貸款資產證券化）或CDO中，這種機製表現為發起人不得再用交易的資金來購買新的資產，而是必須用所有的資金來償付或回購證券，從而實現證券償付的加速或提前。
2. 外部信用增級方式
外部信用增級主要是利用基礎資產之外的資源對資產證券化交易進行信用增級，這些外部資源包括發起人、第三方擔保人或保險公司等。
第一,擔保債券：這是資產證券化發展較早期的一種外部增信措施，主要是通過購買保險公司的保單為資產支持證券的損失作保。在這種增信方式下，證券的信用級別一般以保險公司的信用級別為上限。
第二,資產擔保：由第三方（保險公司，財務公司或發起人關聯方）對資產證券化交易中的資產質量進行擔保。如果資產池發生損失，該擔保人會償付損失額（最高到協議規定的額度）或是按面值購買違約的資產。
第三,信用證：由第三方金融機構（一般是銀行）提供信用證支持，在交易的現金流出現短缺時提供流動資金支持（以信用額度為限）。
第四,現金儲備賬戶：現金儲備賬戶是目前資產證券化中使用最多的一種外部增信方式，在資產證券化交易中有多種形式，有時候也被劃分為內部增信的一種（根據來源不同）。
現金儲備賬戶一般是一個獨立的信託賬戶，其中的資金由發起人或第三方在證券發行時存入（全部或部分）；有的交易中還會為現金儲備賬戶設立目標余額，並利用交易的超額利差慢慢充實。
現金儲備賬戶中的資金一般投資於高質量高流動性的短期產品，比如商業票據，可以隨時變現，只在資產現金流不夠支付證券的利息或本金時才會被動用來彌補不足。與利差賬戶相同，現金儲備賬戶里的資金一般也會隨著證券的償付而慢慢釋放給所有者（一般是發起人或第三方），如果證券到期付清，儲備賬戶里的資金會全部返還給資金提供方。從資金提供者的角度講，現金儲備賬戶里的資金可以看作是被抵押給了證券投資人，所以有時候這類賬戶也被稱為現金抵押賬戶。