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2012中國城市房地產發展前景測評成果榜單發布
2012年10月11日11:06 來源：人民網-房產頻道
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10月10日，在中國房地產業協會市場委員會、易居（中國）控股有限公司、上海易居房地產研究院主辦、克而瑞信息集團研究中心承辦的《2012年三季度地產金融形勢發布暨中國城市房地產發展前景測評成果發布會》上，2012中國城市房地產發展前景測評報告及中國城市房地產市場風險排行榜發布，報告從五大二級指標、十一大三級指標出發，從供應關系、供應需求等要素判斷整體房地產市場的風險。
在本次發布會上，易居（中國）控股有限公司執行總裁、克而瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱，易居房地產研究院院長、華東師范大學教授、博士生導師張永岳、中國房地產業協會市場委員會副秘書長、克而瑞信息技術有限公司研究中心總經理陳嘯天，中信證券地產行業首席研究員陳聰、融創集團營銷中心總經理張強先生分別精彩演講。
測評意義：重新劃分城市類別，多維指標提示發展風險
迄今已長達近三年的房地產調控對房地產行業造成了重大而深遠的影響。在這場大變革、大洗牌之中，經濟增長存疑、政策調控年年升級，市場需求也正在從「單一的剛性需求主導」向「多元化需求並重」的方向轉變。在這樣的背景下，房地產企業不斷分化，市場格局持續重組，企業城市布局面臨著嚴峻的考驗。然而，危機也意味著轉機。在新的形勢下，業界出現了「進軍三四線」、「回歸一二線」等不同的發展思路。
「對於企業來說有一個直接需求，因為現在城市房地產一方面存在著很大的空間，另外一方面也有巨大的成本。在投資決策的過程當中，如何能夠進行風險的提示，這是我們研究報告所想揭示的核心內容，也是我們這個研究報告對於各個相關企業所具有的價值所在。」易居房地產研究院院長、華東師范大學教授、博士生導師張永岳闡釋了2012中國城市房地產發展前景測評的意義所在。報告從市場需求、市場供應、市場供求關系以及城市內部、外部環境等各個角度出發，為企業規避城市房地產投資所可能存在的風險陷阱做一個提示，並且在這個基礎上能夠一起提出富有創意和切實可行的相關對策。
據了解，2012中國城市房地產發展前景測評包括了城市分類、城市前景、城市風險三個相互聯系的板塊。其中尤其值得一提的是對一二三線城市類別的重新劃分。報告從城市行政等級、城市經濟規模、城市人口規模三個層面建立評價指標體系，選取行政等級特爾菲法專家賦值、城市GDP、人均GDP、人均可支配收入、常住人口、城鎮化率等指標，對2010年底中國大陸287個地級以上的城市開展分類，劃分城市類型，從而為房地產研究以及企業決策奠定科學的研究基礎。
風險解讀：一二三四線城市依次遞增，四線市場風險巨大
「從我們這次的排序當中，一線和二線城市市場風險比較小。」丁祖昱表示。測評結果顯示，一線與二線城市從整體而言，由於龐大的市場需求，以及有限的土地資源，使得房地產市場供不應求明顯。而從房價收入比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。對二線市場而言，市場正進入高增長期，部分城市房價相對超前但風險並不突出。
部分三四線城市的風險度顯然更值得關注。從風險榜單前50強來看，包括了拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大於需求的三線城市，更包括了41個四線城市，其中資源型城市鄂爾多斯等的房地產崩盤風險業已引發業界高度關注。
具體看來，個別三線城市市場「大躍進」背景下風險凸顯。隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實並不足以形成支撐，這些城市未來風險正集中展現。
不同於前兩類城市，三線城市房價指標普遍不存在超前的因素，房價漲幅相比較於GDP和居民收入都處在合理范圍內，而個別三線城市風險主要表現在供求關繫上。
四線城市則是由於土地放量普遍高於住宅市場消化能力，未來發展風險巨大。「它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個指標相對來說比較居前，導致地廣人稀，土地供應多，供求關系失衡，供求關系逆轉。在這樣的情況下，這些城市當中如果大規模的做房地產開發風險是非常大的。」丁祖昱同時強調，這不是講四線城市不需要房地產開發，四線城市的進入還是要非常謹慎的，在這些城市當中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應構成了這些城市最大的風險。
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❼ 如何讓存量物業更有價值 每日經濟新聞
11月25日，花樣年發布公告稱，其間接附屬公司深圳美易家掛牌新三板的申請獲批。這是國內分享經濟熱潮下第一隻以在線短租及度假物業運營為題材的股票。從萬科的長租公寓，到劉愛明的中城新產業，以及花樣年的美易家，房地產商在持有物業運營領域花樣頻出，但物業運營產生的微薄租金，是否能夠負擔起開發團隊的現有規模?在運營物業過程中，他們面臨的最大阻力來自哪裡?在持有型物業里，哪一類才是最佳選擇?
11月25日，花樣年控股(01777.HK)正式宣布，其間接附屬公司深圳市美易家商務服務集團股份有限公司在新三板的掛牌申請獲得批准，這也是在國內分享經濟熱潮下，第一隻以在線短租及度假物業運營為題材的股票。
在花樣年董事局主席潘軍看來，房地產過去都是以製造增量為主，很少有人去關注存量，地產商也多數以開發為主，而忽略了運營和服務。隨著房地產市場進入下半場，在供過於求的行業格局下，無論是萬科試水「先租後售」、度假物業租賃、短租型辦公樓，還是產業園孵化器，存量物業的盤活與運營有望成為房地產市場的下一個金礦。
與此同時，國內物業偏低的租金回報率，對於地產商尋求投資收益帶來極大壓力。在從開發商到運營商轉型過程中，地產商將面臨怎樣的挑戰?
盤活存量物業的生意
位於廣州市黃埔大道交界的棠下涌東路上，在一棟紅色外牆建築上，「萬科驛」三個字特別醒目。記者了解到，萬科驛是萬科近兩年推出的針對年輕人、創客的租賃型產品，該物業是萬科在廣州推出的萬科驛金融城分店。
與傳統的住宅銷售不同，萬科驛由萬科包租下舊廠房並改造而成，可租單位共有110套，均為4.5米層高的LOFT產品，項目只對年輕人開放。對於成功申請入住的租客而言，未來在購買萬科旗下住宅物業的時候還可享受額外優惠。萬科這一「先租後買，租金可抵房款」的模式，一度被業界解讀為顛覆了房地產傳統的開發-銷售模式。
盡管萬科否認了上述說法，但其承認，該模式體現了長租公寓業務與住宅開發業務之間的協同效應，長租公寓業務可以為住宅開發業務儲備客戶、提前鎖定客戶，住宅開發業務節省的營銷費用，可以用於回饋長租公寓客戶，推動長租公寓業務的發展。公司不排除未來探索住宅「租售並舉」、「先租後售」等新的業務模式，但目前並無具體計劃。
國內房地產市場在經歷了近20年的開發後，積累了大量的存量房。調查數據顯示，2013年我國房地產市場的沉澱房屋有2.2億套，城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。在共享經濟時代，滴滴快的與Uber正是通過盤活閑置的租賃車資源，實現了巨大的成功。無論是萬科驛還是美易家，均瞄準了空置物業與租賃需求之間要素錯配背後蘊藏的市場。
潘石屹的SOHO 3Q則瞄準了國內過剩的寫字樓資源。SOHO 3Q的商業模式是將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對外出租，預訂、選位、支付等環節都在線上完成。除了SOHO中國自持物業外，潘石屹還將其復制到更多並非SOHO持有的物業。按照潘石屹的設想，在2015年末之前，3Q中心的數量增加到11個，擁有超過11000個座位，明年達到40000個座位。
在萬眾創業的熱潮下，產業園也成為資本試圖盤活的重要資源。以前協信地產CEO劉愛明為例，這位前萬科高管於下半年重回深圳創辦了中城新產業控股(深圳)有限公司，瞄準的正是產業園改造升級的機會，公司還獲得了萬科與世聯行的入股。
持有回報率成最大難題
盡管中國房地產市場提供了巨大的存量物業，涵蓋住宅類、商用物業以及產業園，不過房地產商想從以前簡單粗放的開發銷售向追求精細化的持有運營轉型，並非易事。
首當其沖的是，在現階段，持有運營的回報率遠低於傳統的開發建設模式。以住宅或公寓為例，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，目前國內住宅物業租金回報率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業，從租金收入獲得的現金流甚至不夠償付貸款利息，負回報決定了租賃型住宅難以成為行業主流。
華南一家上市房企的高管向記者表示，萬科推出的「先租後買」模式，從目前來看更多隻是一次營銷噱頭，住戶租和買的並非是同一個項目，萬科驛只是萬科在長租公寓市場的一次試驗，目前難說貢獻盈利。更重要的是，對於購房者而言，地段與價格才是最大的痛點，萬科給予的額外優惠，能否保證它的租戶能轉化成買家，有效性有待觀察。
相對於住宅類物業2%~3%的租金回報率，廣發證券的研究報告指出，目前一線城市的優質商用物業租金回報率可以達到5%~6%，在社會無風險收益率逐步走低的背景下，開發商持有優質商用物業的意願會增強。
不過，要通過持有運營商業地產獲利，首先要解決的是資金沉澱的難題。歐陽捷表示，以往房企在開發商用物業時，大多採用「現金流成本法」，即通過部分銷售回籠現金，覆蓋項目的開發與持有成本，在實現現金流平衡後再培養持有型物業。隨著市場結構性分化加劇，商用物業的銷售難度加大，甚至無法覆蓋開發與持有成本，因此以萬達為首的商業地產開發商，正嘗試通過眾籌等形式實現資本化運作，從以往的重資產持有轉變為輕資產運營，解決資金沉澱的難題。
融資成本偏高則是制約商業地產持有回報的另一個難題。以新城控股為例，歐陽捷算了一筆賬，公司此前發行的境內公司債成本為4.5%，如果加上1.5%的管理成本，意味著持有的商用物業即便能達到6%的收益率，對於企業而言依然是無利可圖。
越秀房托一位內部人士向記者表示，該基金此前成功收購了上海宏嘉大廈，盡管項目當前的租金回報率僅為4.1%，但由於越秀房托採用了100%貸款的方式，整體融資成本僅為2.4%，通過財務杠桿反而提升了項目的回報能力。由此可見，低成本的融資能力是房企轉型商業地產運營商的關鍵。
相對於商業地產，在大眾創業的時代，包括眾創空間在內的產業地產未來或將擁有更大的空間。中信證券房地產分析師陳聰認為，不同於傳統的商用物業，像優客工場這樣的新型產業園除了能提供辦公場所外，還能提供企業發展所需要的第三方服務，甚至扮演孵化器的角色。除了傳統的租金收入外，地產商還可以通過提供融資顧問、管理咨詢服務，甚至入股中小企業，拓展更多的收入來源。
不過，類似的新型產業園對於房企的綜合金融能力提出了更高的要求。作為國內首家提出「產權換股權」PE思路的地產商，星河集團曾推出以產權或「現金+產權」的方式，與入駐深圳星河world項目的擬上市企業進行股權置換，但公司總裁姚惠瓊此前在接受記者采訪時坦言，星河集團的優勢在於公司是國內最大創投機構——深圳市創新投資集團的第二大股東，能為公司提供優質的擬上市企業，這是其他房企難以比擬的先天優勢。
「由於創業者本身不具備較強的支付能力，這意味著類似眾創空間這樣的物業是很難單純通過租金回報獲利」，協縱國際集團聯合創辦人黃立沖向記者表示，如果站在PE的角度，即便是知名的PE機構，每二十個項目只有一個能成功並上市，因此類似眾創空間這樣的物業想通過
❽ 現在中信證券陳聰是在網路上搞第十次股民培訓課程嗎
這是一場驚天騙局，股民被騙的皿夲無歸。大家聯合起來報警吧！不要讓騙子逍遙法外！