❶ 论述房地产业与金融业的关系
房地产业的发展，需要金融业的优质支持。房地产业生产周期比较长，用的资金很大，只靠开发商自己的资金，而没有金融业的支持，房地产业的发展速度会很慢。 房地产业的发展之后，因为房地产资金量大，对于扩大金融业的业务量有利。支持房地产发展，增强了金融业的范围，促进了金融业向多元化发展，是金融业支持整个国民经济发展的一个很重要的方面。金融业抵押品是非常重要的，房地产不是移动的，可以保值，他和金融业自然而然成为了密切的伙伴。 可以简单的说，房地产业的发展，需要金融业的优质支持，而房地产业的发展，也为金融业发展发生了很重要的积极动力，这是一个相辅相成的关系。
房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系。一方面房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持，另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。金融业在支持房地产行业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利，形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。 客观来讲，很多房地产开发企业并不希望过多地依赖银行贷款，其毕竟会加重利息负担。与此相关的问题是直接融资渠道（证券、债券等）仍然不够畅通。据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。
❷ 试述我国房地产金融的基本模式
建议从以下几个方面谈：
1、目前的房地产行业状况；
2、房地产开发中资金需求，以及银行提供版融资（开发贷）权的方式；
3、房地产开发贷与个人按揭贷款的结合。
4、结合目前国家宏观调控，可以谈谈有什么金融创新的想法。
❸ 房地产互联网金融是指什么
房地产结合互联网形成的互联网思维，主要是指房地产营销与互联网的结合回。
主要形式为答：在互联网上搭建产品销售平台。
例如房多多之类，将各种房源汇集到其网上平台，将尽可能多的房地产销售公司、销售员，甚至有销售渠道的普通老百姓用注册的方式汇集到其网上平台。相当于所有的人卖所有的房子，从而以低成本、大信息量、大渠道的优势，实现较大的成交量。最大化的实现了房地产营销供需双方的资源整合。
还有例如房拍拍，集中各类房源，在其网络平台进行房源拍卖，省去了购房的中间环节（代理、渠道），也是一种互联网营销方式。
再如房地产众筹，将一套或一批房源放在网上平台，由多人对一套房进行众筹，买到的房子归参与众筹的所有人员，再将该房进行销售或经营，实现参与者获利。
除以上之外还有很多方式，例如在项目开发前，由买户者对房子的规划设计、建筑用材、品质、面积等提出要求，开发商只相当于建筑商，建好后交付业主，也是利用网络平台营销，还有利用网络策划房地产事件以博得市场的认同或提升知名度等等，都是利用互联网思维进行的房地产营销。这就是房地产的互联网思维。
❹ 房地产金融发展的趋势主要表现在哪些方面
信托：存量资产的不确定性造就并购机会
大业信托有限责任公司总经理王毅：
2015年，我们感觉到整个房地产的市场正在发生明显的变化。
主要表现在几个方面。第一，在总量上，房地产供应总量和需求的关系，已经发生了变化，而且在结构方面正在发生重大的变化。突出反映在一种去化的模式上，无论在区域还是在类型方面都发生了一些变化。
第二，整个房地产供应的资金链从2014年以来呈现越来越谨慎的状态。
第三，房地产业务的发展空间随着城市化的要求，随着经济发展的要求，随着整个居民生活要求的改变，也在有一些特定的需求来补充，包括老龄化的问题，健康的问题。但是这种结构化的问题，并没有发现主导性的、战略性的、实在的需求。
第四，由于缺乏现金流，房地产在估值上也在发生变化，这是我们金融机构最担心的问题。过去十年里，房地产在迅速发展的过程之中，房地产比价率的设定，以及资产的变现性都是非常好的。可是资产的价格和去化一旦达到一定的边界的时候，它的流动性、估值、现金流就非常引起重视。作为融资和投资这种机构重视了，很可能这种估值会引起金融风险的积聚。
我们金融机构是打规模战，不适合游击战。可是打规模战，就要有大规模行业的导入去衔接。接下来2015年在房地产的存量方面，可能是我们一个试探性，摸索性阶段，基于过十年发展经验的积累的可复制性进入。
存量关注两个方面，一个是存量的房子控制房源，看去化率，是不是可以带来现金流。当然这种存量的东西肯定是出现了某些不确定性，这种不确定性是我们进行并购、介入企业重组、债权资产重组的机会。第二，在存量已售资产方面判断它的收益性，能不能带来有稳定的现金流去支持产品的设计和发行。
银行：打造全产业链金融服务
中国民生银行地产金融事业部总裁叶天放：
现在从商业银行的收益来讲，简单的贷款产品一是增量有效，二是价格也上不去，能贷的企业价格也不是太高。房地产行业到现在，我们确实感觉到它的风险，其症结的根源是资产流动不起来。
因为对房地产市场风险把控，所以会有相对的分类。比如说服务客户不是要数量，而是针对客户服务的深度加强；原来只是资金的提供方，现在往产业链渗透，帮助企业更加健康。未来，民生银行会在某一个细分领域里与比较专业的，商业模式持续客户，做更加战略层面的合作。从贷款到它的战略层面，投资、并购、产业链、结构化、上市等等。
证券化也是民生银行考虑的一部分，我们把它放在资产管理方面在做。今年在给我们布置的资产证券化的步伐想象空间很大，把商业物业好的资产，通过资产管理的手段实现。
但是其中也有我们解决不了的几个问题，第一解决不了继续负债的问题，第二解决不了公募市场上的投资人的相对受益人要求低的问题。
基金：持续打造REITs等主题明确的产品
中信金石基金管理有限公司总经理周芊：
从2015年开始，房地产金融进入越来越产品化的时代。在房地产和金融结合的过程中，房地产占据的因素和重要性，进入一个越来越重要的时代。
通过近7年的摸索，中信金石目前整个房地产这个业务模块，分成了5个板块。
第一个板块是简单的私募融资，这有很多的方式，也有和金融机构合作的。第二块业务是私募基金，我们做了两只私募基金，一种是我们开发的，它的模式比较简单，卖完房子后分利润，我们目前的投资规模超过1300万元，是市场上最大的开发基金。另一种是持有型基金，现在已经开始运作了，可能会有更大的体量。
第三块业务是REITs，我们有两块业务，一个是交易所的REITs，一个是银行间的REITs。我们在2012年的时候推出了一只银行间的天津市的保障房REITs，它吸取了台湾地区的经验，做成了全业务性的REITs。这是REITs进场的第一步，以后可能还会有更多的公开的产品出来，也会有不同的交易结构。
第四块业务是业务的输出，目前主要还是跟一些大型的央企和金融机构合作，我们怎么样在各个环节做房地产的服务，也是考虑的因素。
第五块业务，进入下一个十年，鸡犬升天的日子没有了，产品就成为市场上立足的最主要的资本。而主题明确，产品有竞争力，适合市场的需求，是我们的主攻方向。
❺ 论述房地产业与金融业的关系
地产是现在金融的支柱，再明白点就是房子是银行出钱盖的。
❻ 什么是房地产金融 房地产金融的特点和作用
房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。
房地产金融的特点
(一)集中性
房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。
(二)资金周转期长
房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。在流通领域，建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款，常采用分期付款方式购房;若采用房屋租赁方式收回投入资金，则资金回收周期更长。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。
(三)资金运动固定性
房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常也称为不动产。在交换上，它既不能发生空间位置的移动，也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的。
(四)资金增值性
一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中，资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺，房地产价格也会不断上涨。因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。
(五)风险性
在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通大多数是中长期融资，从资金投入到收回期限一般较长，在这个投人产出过程中，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况，或者由于投资决策原本就存在错误，因而无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金无法完全收回;又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生，导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在，从而难以收回融出的房地产资金;此外，在房地产金融活动中，由于种种原因，致使债务人不能偿还贷款本息，或者证券发行者到期不能偿付本息，也会发生房地产金融财务风险。
房地产金融的作用
房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。
(一)为房地产开发经营提供了资金保障
首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为16.75%;商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。占GDP的比率为10%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。
其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。
再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。
金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。
金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。
金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。
在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。
❼ "互联网+房地产" 根儿上是房产还是金融
1、现在是所谓的互联网时代。大家都在说互联网，给人感觉是天下皆是（内事）互联网。大家为容了证明自己是互联网，都在说互联网+。言外之意，就是互联网是基础。
2、其实，互联网只是一个工具，可以为各行各业提供平台和服务的工具。万变不离其宗。个人认为，即使是互联网+，互联网也只是第三者。就像空气水一样，虽然大家离不开，重要，但重要的还是人和事，物。所以，如果但看互联网+房地产。不能判断，要看当前从事者是互联网还是房地产。如果主体经营者是房地产，房地产就是根，比如当下诸多房地产公司。如果经营者是互联网，互联网就是根，比如当下一些主要从事房地产服务的互联网企业。
❽ 观点：互联网金融对房地产行业有何重大影响
很多房地产企业都在借助互联网金融渠道来筹集资金，似乎互联网金融的兴起反而让内房地产企容业多了一个融资渠道的来源，看似是互联网金融促进了房地产的发展，其实不然因为目前银行的主要利润来自贷款，而银行的贷款总额是受存贷比限制的，如果存款不断减少，那么相应的贷款额度必然也会不断减少，而银行贷款额度的不断减少，首当其冲的便是房地产！
所以互联网金融和房地产就是这样纠结的发展着。
❾ 房地产和互联网金融投资怎么合作
有以下几种热门的结合方式。
1)P2P+购房者+开发商：降低购房门槛
在“房地产+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押贷款，此外还有赎楼贷、首付贷和租金收益权产品等。
首付贷是伴随P2P行业发展新兴的贷款类型。目前大部分住房按揭贷款的首付比例都基本在房屋总价的30%以上，令不少刚需购房者和改善型购房者望而却步，首付贷满足了购房者足额支付房屋首付款的短期贷款需求。
2)众筹平台+开发商+投资人：理财为主
部分众筹平台则推出了筹资购房、卖出赚取差价的众筹项目。平台从开发商处以折扣价预定一批房源后，依托平台募集购房资金购买，并由第三方房产托管公司代为持有并管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者共同决定处置房产，负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。房子转手出售之后，所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，所得的收益作为投资收益。
3)众筹平台+开发商+购房者：营销为主
在前一种类型中，房子需要等待买家出现，筹资人才能获益，由于时间不确定，机会成本较高。因此，一些众筹平台将筹资人限定为有购房意愿的人。
4)购房者+开发商：众筹建房
为了契合个性化需求，也有企业推出众筹建房项目，购房者可参与建房的全部流程。市场已经出现的某个案例具体的操作如下：发起人通过微信等渠道发起筹资建房项目，申请人递交申请表、通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过群员商议决定，建立众筹家园小区，小区的初步设计方案中，房价在3500元/平方米以内，户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种，可以办理银行贷款，每人限购一套，房价比市场水平至少便宜30%。
5)P2P+商业地产开发商+投资人：权益类投资
以上的创新模式均集中在住宅类，近期还出现了“商业地产+互联网金融”的玩法，核心是开发商将旗下购物中心的多笔租金收益转让给投资人。
❿ 简述房地产金融有哪些特征房地产金融机构构成体系如何
房地产金融基本特征
1、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还
即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。
2、“无转移抵押”性质
在这种情况下，借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人取得的是财产的平衡产权。平衡产权不赋予贷款人任何权利，如借款者违反还贷约定，贷款人将通过没收抵押品的方式来获取财产的所有权。按无转移抵押性质，贷款人仅享有抵押财产的平衡权或收押权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。
“无转移抵押”性质的面较宽，如承租人可以用租赁权作为贷款抵押；贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款，这也就是对商品价值的资本化运作。
3、“杠杆效应”
即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资一小部分的资金作为首付款，然后再借人首付款与购房总价格的差额，发挥首付款的杠杆作用。利用杠杆作用来购置投资型财产普遍提高了现金回报率。
所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。
建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达30年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险。