对金融机构限制房地产投资

① 2013住房金融政策调整后房地产企业的投融资环境分析

2013年住房金融政策主要是国五条。

国五条的具体内容为：

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

国五条主要是针对之前的限购政策的一个加强版本。最后对房地产企业投融资环境的影响主要体现在以下几个方面：

1. 对市场的冲击，导致一些市场担忧房地产的去化速度减缓，银行对实力不雄厚，项目位置较差的房地产项目公司停止贷款

2. 不良贷款率有升高的趋势，金融机构做房地产贷款的以保兑付为主，三四线城市的房地产市场不愿意去涉及。

3. 对房地产支柱行业的打压，使得投资者对市场有一定的担忧，导致股市下跌的原因之一，房地产上市公司通过股票市场融资难度加大。

4. 机会：大吃小的机会开始显现，大的地产商仍旧有银行信托等机构支持，小的地产商由于融资渠道不通畅，导致资金链容易断裂，会被大的地产商并购。

5. 一二线城市好地段的项目，目前融资还是顺畅，但由于金融机构都集中在这类项目上，因此竞争激烈，使得这一类项目融资成本降低。
   

② 上调金融机构人民币存款准备金率的表现是什么，对房地产有什么影响

本次调过之后，存款准备金率为17%，接近历史最高水平17.5%，意思就是银行专每收到100元存属款，要先给央行上缴17元准备金，只有83元可用来贷款，对于全国来说，可贷金额少了几千万。对房地产的直接影响就是地产商贷款更难了，炒房的贷款也难了。但实际上大的地产商，如龙湖、恒大、万科、SOHO等目前来说根本就不缺钱，因此单一的措施并不会起到多大的作用，而结合4月份发布的国四条和新国十条，我预计，一线城市的房价下降是必然的，因为政府调控的意图很明显，就是要让一线城市的房价回归理性，打击炒房团，让房子回归居住功能而不是投资功能，任何政府想达到的目的，都一定能达到的。但二三线城市的房价则有可能攀升，因为大的地产商从去年开始就在二三线城市布点了，同时地方政府也想接着这个机遇，加快本地的基础设施建设，提高地方财政收入，加快地方经济发展，最直接的手法就是提高地价，同时，中央政府也可借着这个势头，让资本逐渐转移到中国的区县市场，因为一线城市并不缺乏资本，这样可以加快中国的农村、县城的发展，在一定意义上也可以说是城乡统筹， 因此，二三线城市的房价很有可能不降反升。

③ 国家对保险资金运用有何规定，可以进入房地产吗

保险资金运用管理暂行办法

第一节 资金运用范围
第六条 保险资金运用限于下列形式：
（一）银行存款；
（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；
（三）投资不动产；
（四）国务院规定的其他资金运用形式。
保险资金从事境外投资的，应当符合中国保监会有关监管规定。
第七条 保险资金办理银行存款的，应当选择符合下列条件的商业银行作为存款银行：
（一）资本充足率、净资产和拨备覆盖率等符合监管要求；
（二）治理结构规范、内控体系健全、经营业绩良好；
（三）最近三年未发现重大违法违规行为；
（四）连续三年信用评级在投资级别以上。
第八条 保险资金投资的债券，应当达到中国保监会认可的信用评级机构评定的、且符合规定要求的信用级别，主要包括政府债券、金融债券、企业（公司）债券、非金融企业债务融资工具以及符合规定的其他债券。
第九条 保险资金投资的股票，主要包括公开发行并上市交易的股票和上市公司向特定对象非公开发行的股票。
投资创业板上市公司股票和以外币认购及交易的股票由中国保监会另行规定。
第十条 保险资金投资证券投资基金的，其基金管理人应当符合下列条件：
（一）公司治理良好，净资产连续三年保持在人民币一亿元以上；
（二）依法履行合同，维护投资者合法权益，最近三年没有不良记录；
（三）建立有效的证券投资基金和特定客户资产管理业务之间的防火墙机制；
（四）投资团队稳定，历史投资业绩良好，管理资产规模或者基金份额相对稳定。
第十一条 保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。具体办法由中国保监会制定。
第十二条 保险资金投资的股权，应当为境内依法设立和注册登记，且未在证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权。
第十三条 保险集团（控股）公司、保险公司不得使用各项准备金购置自用不动产或者从事对其他企业实现控股的股权投资。
第十四条 保险集团（控股）公司、保险公司对其他企业实现控股的股权投资，应当满足有关偿付能力监管规定。保险集团（控股）公司的保险子公司不符合中国保监会偿付能力监管要求的，该保险集团（控股）公司不得向非保险类金融企业投资。
实现控股的股权投资应当限于下列企业：
（一）保险类企业，包括保险公司、保险资产管理机构以及保险专业代理机构、保险经纪机构；
（二）非保险类金融企业；
（三）与保险业务相关的企业。
第十五条 保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用，不得有下列行为：
（一）存款于非银行金融机构；
（二）买入被交易所实行“特别处理”、“警示存在终止上市风险的特别处理”的股票；
（三）投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产；
（四）直接从事房地产开发建设；
（五）从事创业风险投资；
（六）将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款，个人保单质押贷款除外；
（七）中国保监会禁止的其他投资行为。
中国保监会可以根据有关情况对保险资金运用的禁止性规定进行适当调整。
第十六条 保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用应当符合下列比例要求：
（一）投资于银行活期存款、政府债券、中央银行票据、政策性银行债券和货币市场基金等资产的账面余额，合计不低于本公司上季末总资产的5%；
（二）投资于无担保企业（公司）债券和非金融企业债务融资工具的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%；
（三）投资于股票和股票型基金的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%；
（四）投资于未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%；投资于未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4%，两项合计不高于本公司上季末总资产的5%；
（五）投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合计不高于本公司上季末总资产的10%；
（六）投资于基础设施等债权投资计划的账面余额不高于本公司上季末总资产的10%;
（七）保险集团（控股）公司、保险公司对其他企业实现控股的股权投资，累计投资成本不得超过其净资产。
前款（一）至（六）项所称总资产应当扣除债券回购融入资金余额、投资连结保险和非寿险非预定收益投资型保险产品资产；保险集团（控股）公司总资产应当为集团母公司总资产。
非金融企业债务融资工具是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券；
未上市企业股权相关金融产品是指股权投资管理机构依法在中国境内发起设立或者发行的以未上市企业股权为基础资产的投资计划或者投资基金等；
不动产相关金融产品是指不动产投资管理机构依法在中国境内发起设立或者发行的以不动产为基础资产的投资计划或者投资基金等；
基础设施等债权投资计划是指保险资产管理机构等专业管理机构根据有关规定，发行投资计划受益凭证，向保险公司等委托人募集资金，投资基础设施项目等，按照约定支付本金和预期收益的金融工具。
保险集团（控股）公司、保险公司应当控制投资工具、单一品种、单一交易对手、关联企业以及集团内各公司投资同一标的的比例，防范资金运用集中度风险。
保险资金运用的具体管理办法，由中国保监会制定。中国保监会可以根据有关情况对保险资金运用的投资比例进行适当调整。
第十七条 投资连结保险产品和非寿险非预定收益投资型保险产品的资金运用，应当在资产隔离、资产配置、投资管理、人员配备、投资交易和风险控制等环节，独立于其他保险产品资金，具体办法由中国保监会制定。

④ 我国有哪些金融机构

我国金融机构按其地位和功能划分大致有以下四类：①货币当局。又称内中央银行，即中国人容民银行。中央银行是一个国家金融机构体系的核心，没有这个银行，国家的货币运转就会发生紊乱。中央银行是发行货币的银行，只有它能发行货币，它是银行的银行，当银行没有钱的时候，可以向中央银行借钱，中央银行是整个社会最终的支付者。②银行机构。包括政策性银行、商业银行。商业银行又分为国有独资商业银行、股份制商业银行、城市合作银行以及住房储蓄银行、农村商业银行、农村合作商行、邮政储蓄银行、村镇银行。③非银行金融机构。主要包括国有及股份制的保险公司、城市合作社及农村信用合作社、小额贷款公司、信托投资公司、证券公司、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司、财务公司，及其他非银行金融机构。④境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。包括外资、侨资、中外合资的银行、财务公司、保险机构等在我国境内设立的业务分支机构及驻华代表处。

⑤ 你对是否要建立政策性房地产金融机构谈谈你的看法。

建议通过金融服务的创新，促进房地产经济增长方式的转变和住房结构的调整，充分内发挥房地产担保与保险的经容济“助推器”和社会“稳定器”作用，实现房地产金融的以人为本，让中低收入家庭更多地分享到经济增长的成果。

⑥ 传统融资渠道受限房企如何筹资

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励，而这些的最终目的无非就是两个字：拿钱。

但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

而对于非上市非国企的小企业来说，它们已经不在银行的考虑范围内了。在一家国有大行工作的彭丹（化名）发现，今年以来银行对房企规模资质要求可谓步步提升。“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50，现在已经变成了top20。”

“以前是银行追着我们走，现在是银行绕着我们走。”局势的反转让余斌感觉到，地产业的冬天或许真的来了，而且现在还不是最冷的时候。

天风证券分析师高志刚指出，企业内外部资金流受限，考虑到下半年到期和回售压力加大，如果再融资压力进一步增大，融资能力弱的中小房企可能面临流动性风险。

中原地产首席分析师张大伟也认为，现在融资难是事实，但还远远没到最难的时候。

至于什么时候会触到谷底？现在谁也不知道。

来源：凤凰网

⑦ 对金融机构的行政制裁措施有哪些

美国的金融危机对应措施一览表（截至08/9/20） 美国政府为防止金融危机的扩大而采取了一系列金融安定政策。主要措施包括：创立收购不良资产的专门机构、保护储蓄性较高的投资信托基金MMF（Money Market Found）、暂时禁止针对大约800个金融机构的股票的卖空交易。投入政府资金高达数千亿美金（合数十万亿日元）。目前正在与议会紧急协商中，希望能在本月内将全部措施付诸实施。财政部、美国联邦储备委员会（FRB）密切合作，尽全力控制混乱局面。本报金融与市场编辑部整理了截至本月20日的金融危机对应措施一览表。其中也包括预计将要实施的、对未来的流动性的控制措施。 美国为安定金融状况而采取的主要对应措施一览 对象 内容 针对银行 已实施 美联储(FRB)向市场提供大量资金 已实施 美联储(FRB)扩大融资担保范围 已实施 6国央行共同提供美元资金 讨论中 美联储(FRB)以基准利率向金融机构扩大贷款 讨论中 使用政府资金新建机构来收购不良债权（最高投入7000亿美金=75万亿日元） *译注：本方案已于29日下午被众议院否决 未确定 使用政府资金对金融机构进行资本注入 针对证券公司 已实施 美联储(FRB)为救援贝尔斯登提供特别融资 讨论中 引入破产处理制度 针对保险公司 已实施 为AIG提供紧急融资，收归国有化 针对房地产公司 已实施 扩大买入住宅贷款担保证券（MBS） 已实施 为收购房地美和房利美，投入约2000亿美金 未确定 重组房地美和房利美 针对个人投资者 已实施 为保护储蓄型信托投资基金，动用政府基金500亿美金 针对股票市场 已实施 证券交易委员会（SEC）限制卖空操作 已实施 禁止针对799家金融机构股票的卖空操作，至10月2日为止（也可能再延长1个月）

⑧ 为什么有些信托产品能投房地产，而银行贷款却不能

银监会对金融机构的业务有一些明确的规定，银行贷款，用的是储户的存款，版属于金权融机构用自身的信誉做业务，要严格控制风险，规定严格的贷款条件，涉及房地产的开发投入资金量，报批报建手续的进度，开发与施工企业资质，等等。银行在条件不满足的情况下就不能做贷款业务。而信托公司稍有不同，贷款业务同样受限制，但除此以外还可以做变相帮投资人融资的直接投资、做阶段性的持股安排，只要把资金用途跟委托方说清楚，合同中写明白，其中风险让资金方清楚了解，那么这种业务风险是资金委托方自己承担，信托公司只是业务发现和推荐、管理，并不承担直接业务风险，所以银监会并没有严格限制，也就属于合规业务。

⑨ 在我国有哪些金融机构能直接投资房地产

四大银行剥离坏账成立的公司，如华融之类的。
信托投资，我知道就这么多。

⑩ 全面放开金融机构贷款利率管制对于房地产市场有何影响

央行要求，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。同时，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，仍保持原区间不变，继续严格执行差别化的住房信贷政策。
那么，笔者认为应该从开发企业的开发贷款与个人购房按揭贷款两方面来说。开发贷向品牌开发商集中，加速房企之间分化
从开发企业的开发贷款的角度来说，银行对于不同企业也是有倾向性的，对于大型品牌开发商来讲，优先提供贷款额度，而对于中小开发企业，银监会早就发文针对这些企业是有一定条件限制的。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平，大型品牌开发企业由于需求额度较大，具有和银行议价的优势，有可能争取到利率较低的贷款。而对于中小开发企业来讲，由于贷款审批环节复杂，贷款成本明显高于大型品牌开发企业，导致中小开发企业生存环境步履维艰，尤其是在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显。
例如去年以来，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”
此时，部分中小开发企业势必会借助民间资本设法过关，但这反而有可能使其负债累累，面临被洗牌的境地。
无疑，利率市朝改革，一定程度上收紧了中小房企开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境是越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能会使其更加负债累累，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速。
对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的这些大型品牌企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，会受益于利率市朝改革给公司带来的红利，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。
差别化的住房信贷政策难落地，首套房贷优惠落空
从个人按揭贷款的角度来讲，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，仍保持原区间不变，继续严格执行差别化的住房信贷政策。从政策面的角度来讲，通过严格执行差别化的住房信贷政策，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，政策调整的核心仍然是保证居民家庭首套房需求，让商品住宅市池归居住属性。
但是，近日钱荒导致货币市场利率上升，对一些银行的利润会产生影响，而这些银行还对近期的贷款质量预期有所改变，在钱荒的市场背景下，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长等已成为部分银行缓解钱荒的既定措施。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长似乎是与政策层面背道而驰。