杭州市物业维修基金管理办法

❶ 杭州房产维修基金什么时候开始实行

《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》于2004年9月28日以杭州市人民政内府令容第209号公布，根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改。《办法》分总则、物业维修基金的筹集、物业维修基金的管理、物业维修基金的使用、物业管理用房的配置、物业管理用房的管理、法律责任、附则8章45条，自2004年11月1日起施行。

❷ 杭州市住房保障和房产管理局官方网

网页链接http://www.hzfc.gov.cn/wsbs/yw

❸ 杭州市房屋维修基金购房时怎样计算

每个地区维修资金的收取标准都不同： 1、商品房（经济适用房、集资建房）维修版资金交存标准为：权 多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。 2、房改房维修资金交存标准为： （1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%； （2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从收房款中一次性提取维修资金。 3、拆迁安置房屋维修资金交存标准为： 多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米； 多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米； 小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：90元/平方米。

❹ 物业维修基金应该由业主还是开发商承担

李国刚

案情简介

原告×××有限公司(以下简称开发商)

被告俞某某(以下简称业主)

2003年12月8日，开发商在申领其开发的萧山美之园楼盘《建设工程规划许可证》时，预交了整个小区1000多套房屋的物业维修基金。2004年始，包括被告在内的各业主先后与开发商签订《商品房买卖合同》，购买商品房。在2005年交房时，开发商向各业主发出《交房通知书》，通知每位业主交纳物业维修基金数千元至一万余元不等。有的业主按《交房通知书》办理了交房交接手续，部分业主认为根据政府主管部门萧价［2003］76号文件物业维修基金已包含在房价内，收房后不愿交纳物业维修基金。双方遂引起纠纷，在协商未果的情况下，开发商向部分业主提起诉讼，要求由业主承担物业维修基金。

此外，在开发商作为原告与业主的物业维修基金案起诉于杭州市萧山区人民法院后，已交纳物业维修基金的业主代表也向杭州市萧山区人民法院起诉开发商，要求开发商退还物业维修基金。

争议焦点

开发商向业主收取物业维修基金是否属重复收费，即物业维修基金是否包含于房价内。

一、开发商主要观点

1．交纳物业维修基金是业主的法定义务；2．物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴，双方约定的房价不含物业维修基金；3．物业维修基金属代收代缴费用，业主依法应向开发商支付代交的费用。

二、业主主要观点

1．萧价［2003］76号文件是政府职能部门的指令性文件，具有强制性，开发商没有排除适用该文件，执行该文件是开发商的义务；2．按萧价［2003］76号文件规定，业主向开发商购买的是市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，即物业维修基金已包含在房价内，业主已经支付了，不存在“拒付”的事实，故开发商无权再次要求业主支付物业维修基金；3．按萧山区商品房交易习惯及历史沿革，物业维修基金实际均由开发商交纳。

三、代理思路

律师系开发商的常年法律顾问，既要维护好顾问单位开发商的利益，也要使业主的合法利益不至于受损，以免引起社会矛盾，涉及一千多名业主的切身利益，推而广之，涉及的是整个萧山乃至杭州及全省各业主的物业维修基金问题，对开发商而言，由于涉及千万户人家，一败全败，一胜全胜，也是利益攸关。因此，严格依法办案，是平衡各方利益重中之重。律师接受了开发商的委托，参与提供整个楼盘各个环节的法律意见，代理了本案一审、二审的诉讼，形成如下主要代理意见：

物业维修基金不计入销售收入，不属房价的范畴。双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价不含物业维修基金等代收代缴的费用。

1．根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条、《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》第5条、《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第二条第(一)项之规定，物业维修基金不计入商品房的销售收入。国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(1998年)、《关于住房专项维修基金免征营业税的通知》等文件均对作为开发企业的开发商代收的物业维修基金，不计征营业税。物业维修基金若含于房价内，则应征收营业税。因此，开发商主张向业主收取物业维修基金不属于销售收入，不属于房价的范畴。

2．业主认为房屋单价包含了物业维修基金，并以《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》(以下简称《若干规定》)第三条为依据于法不符。

(1)开发商开发的美之园西区为拍卖土地，属实行市场调节价的商品房。《若干规定》一次性买断价所指价格应理解为合同双方约定房屋单价后不作变更。《若干规定》中一次性买断价或预售价均应指房屋单价。

(2)《若干规定》第三条规定“商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补”应理解为按套出售可予适用，但却不适用本案的业主所选择的按建筑面积成交的房款结算。合同面积与产权面积会有所差异，法律及双方约定均认可并事实上对面积差异引起的房款结算等作了处理。

(3)《若干规定》第三条规定：“商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备设施和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”该规定不合法，具体理由如下：擅自设定了行政许可和审批手续，违背《行政许可法》之相关规定；与众多上位的地方规章、行政规章和行政法规相冲突；不属于行政规章、规范性文件，无法律地位。《若干规定》该部分规定正因为其缺乏合法性，限制当事人合同自由，故与其后于2004年3月22日起施行的《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》相矛盾，根据《杭州市萧山区物业维修基金管理暂行办法》第六条之规定，该部分规定已被废止，其后事实上又被列入无效文件的清理范围，予以废止。

(4)《若干规定》既不是双方合同的组成部分，又不是开发商的单项或单方义务，也没有法律强制效力。业主认为房屋单价包含了物业维修基金，没有任何法律或事实上的依据。

3．双方签订《商品房买卖合同》的房屋单价不含物业维修基金等开发商代收代缴的费用。

(1)业主双方约定预售房美林14幢2单元302室，《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4973．00元，合同面积104．21平方米，总价4973×104．21=518236元。双方约定内容并没有违反任何法律、行政法规强制性或禁止性规定，应属有效。

(2)商品房的单价之含义，根据浙江省物价局1999年4月1日起施行的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》之规定，商品房的价格由下列项目构成：①土地使用权取得费；②住宅开发成本；③住宅开发期间费用；④利润；⑤税金；⑥商品住宅差价。物业维修基金、管煤费、IC卡功能费、印花税、契税、产权证工本费等代收代缴的费用并不在该文件规定的商品房价格范畴，故双方约定的商品房的单价，并不包含物业维修基金等代收代缴费用。

(3)业主已交清了其他合同并没有约定的代收代缴费用，唯独认为其中的物业维修基金包含于房屋单价内。按业主的逻辑，其他已缴清的代收代缴费用已包含于房屋单价内，也应由业主负担，这与事实相背，显然是荒谬的。

审理判决

本案经过一、二审审理，均支持了代理人的主要观点。

一审判决情况

2006年2月6日，萧山区人民法院作出(2005)萧民一初字第4069号民事判决书。

杭州市萧山区人民法院认为，物业维修基金是专用于物业公共设施设备保修期限满后的大中修、更新、改造工程的储备资金，它不计入商品房销售的收入。本案开发商与业主在订立商品房买卖合同时，约定了商品房单价，对物业维修基金的收取方式未作约定，而商品房的单价不包括物业维修基金；现开发商已按有关规定代业主向有关部门交纳了该基金，业主也因此依法取得了相关的权利，遵循公平和等价有偿原则，业主应将物业维修基金支付给开发商。业主认为根据萧价［2003］76号文件规定，开发商、业主在《商品房买卖合同》中约定的应是一次性买断价，但该文件不属国家强制性规定，业主又未举证证明其支付的商品房单价中已包括了物业维修基金，故业主的辩称，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决业主在本判决生效后十日内支付给开发商物业维修基金。

二审判决情况

业主不服一审判决，提起上诉。2006年5月17日，杭州市中级人民法院作出(2006)杭民一终字第472号民事判决书。

杭州市中级人民法院认为，业主与开发商就买卖、交付涉案的商品房所订立的买卖合同和相关协议，双方主体适格、意思表示真实、内容完备，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效；双方订立的买卖合同，采用的是浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制的示范文本(浙江省2000年修改版)，该合同及相关协议中并无房屋价格(单价或总价)中包含有物业维修基金等的约定；合同、协议的内容及双方的履约事实表明，双方采用的是单价确定、房屋面积及总价预售时估算、交房时在3％误差范围内按实际建筑面积结算的交易方式，该种交易方式也是合同示范文本中所预设的，杭州市萧山区物价局、建设局于2003年5月23日发布的萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号《杭州市萧山区物价局建设局关于进一步规范商品房销售行为的若干规定》第三条虽规定“商品房销售可实行一次性买断价或预售价。凡实行市场调节价的商品房，应实行一次性买断价，购买双方商定价格后，须以购房合同(协议)约定售、购房条件，并遵循风险共担的原则，明确双方的权利、义务，商品房交付使用时结算价格(房款)不再多退少补。商定的价格包括各项与商品房使用功能相关的设备和各项合法合规的代收费(包括物业维修基金等)，未经物价部门批准，不得再向购房者收取其他任何费用。”但该两局在2005年9月22日作出的“关于顺发美之园物业维修基金信访问题的答复”函件中明确“物业维修基金作为一种代收费用，具体收取方式由建设单位和购房人自行商定。”首先，作为萧价［2003］76号／萧建设房［2003］143号文件发布人在其答复函件中的表述已经明确，物业维修基金的收取方式系由当事人议定，而非行政强制；且萧价［2003］76号/萧建设房［2003］143号文件第三条规定中表述的“一次性买断价”的交易方式及其特征与本案的交易方式所表现出的特征并不相同，而该条规定及相关内容在双方的合同和协议中也未体现；因此，业主认为本案双方的交易方式就是规定中所表述的“一次性买断价”的观点，本院不予采纳；其次，开发商代收物业维修基金具有合法依据，杭州市萧山区物价局、建设局在上述答复函件中对此也予以了确认；第三，就本案的商品房交易，业主并无证据证明双方商定的房屋价格中已包含了物业维修基金的事实。因此，原审判决支持开发商要求业主支付物业维修基金的诉讼请求，符合法律与事实，并无不当；业主的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

❺ 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法的杭州市人民政府令

第270号
《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规专定〉等属23件市政府规章部分条款的决定》已经2012年3月20日市人民政府第66次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市 长 邵占维
二○一二年五月十八日

❻ 杭州市住宅专项维修资金使用审核

申请条件

一、物业共用部位、共用设施设备保修期满后需维修、更新和改造。

二、物业专项维修资金申请事项已征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意。

物业专项维修资金使用(普通程序首拨)网上预申请请访问http://hz.hzfdc.gov.cn地址

申请材料：

❼ 物业撤销后如何使用大修基金

未实行物业管理的（包含物业撤销的）房屋公共部位的维修，如果业主回缴纳了房屋维修基金，可答由：
1、业主委员会、业主小组或者所在街道（社区）填写市房产行政主管部门统一印制的报修单，经市房产行政主管部门核准后，委托具有相应资质的单位维修。
2、维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会、业主小组或者所在街道（社区）认可后进行维修。
3、维修项目竣工后，维修单位应当对维修项目作出决算，由业主委员会、业主小组或者所在街道（社区）确认签章后，报市房产行政主管部门备案，并结算维修费用。

❽ 超过多少钱可以启用物业维修基金

1.物业维修基金是为了维修物业的共用部位和共用设施设备而设立的基金。根据《杭州市物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。
但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于物业共用部位和共用设施设备。
2.物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。
3.物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。
4.物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
四、物业维修基金的使用应当履行下列程序:
(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;
(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;
(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额。
经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。

❾ 房屋维修基金怎么算，一㎡需要交多少

商品住宅为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。公有住房每平方米为当地房改成本价的2%。

一、根据建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》第八条规定：

1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

2、出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

二、2007年的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。然而，《办法》规定，若要支出维修基金，需遵循"双2/3特别多数原则"，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

(9)杭州市物业维修基金管理办法扩展阅读：

杭州市物业维修基金管理中心相关工作人员表示，一般来说，只要小区将2/3业主通过的申请表和经费预算方案上报到我们这里，我们都会通过的。最终被卡主要因为这条2/3业主通过的规定。

某小区的物管处表示，小区交付已经18年了，但是维修基金仅使用过4次。长庆街道新华坊社区的工作人员告诉记者，因为是老小区，房屋经常出现小破损，如屋顶漏水、公共管道破损等，

而在2013年~2014年期间，维修基金仅动用不到5次，费用大都用在屋顶、公共管道补修方面，且每次金额较小，在几千元上下。

❿ 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法的物业维修基金和物业管理用房管理办法

杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法
（2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布；根版据2012年5月18日杭权州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改）