A. 要如何投资房地产私募基金
房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）对所选定项目进行投资决策内时，要容充分考虑退出方式，以及如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。
B. 私募股权投资基金退出方式中“股权转让”和“股份回购”有区别吗
股权转让是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人。股权回购是公司原股东A将股份转让给第三人B，然后一定时期后B再将股份转让给A，A必须是之前转让给B的那个人。
私募股权基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。目前我国的私募股权基金已有很多，包括阳光私募股权基金等等。私募股权基金的数量仍在迅速增加。
普通基金是为中产阶级投资，私募股权基金为机构和富人投资。第二，望文生义，一个是公募，一个是私募。第三，前者投资上市后公司，后者投资上市前公司，所以利润大很多。第四是前者投资报酬率论百分比，后者投资报酬率论倍。第五是后者熊市、牛市都能做。所以后者远远是胜于前者。公募股权投资相对于“公众股权”。私募股权投资基金主要投资于未上市的公司股权，这里的“私募”指的是所投资公司为未上市的“私”有公司；而私募证券基金主要是指通过私募形式，向投资者筹集资金进行管理并投资于证券市场(多为公共二级市场)的基金，主要区别于共同基金（mutualfund）等公募基金。私募证券基金的投资产品，是以二级市场债权等流动性远高于未上市企业股权的有价证券为投资对象。在美国，私募股权市场出现于1945年，参与其中的各家基金表现始终超过美国私募证券投资市场的参与者。
C. 私募直营店：私募股权基金退出方式有哪些
私募股权基金退抄出方式
1) 首次公开发行（IPO）：通过IPO上市是最理想的退出方式，资本市场的资本溢价功能会给投资带来优厚的回报。
2) 兼并收购：并购退出是指PE/VC机构投资标的企业后，通过其他企业对标的企业收购而实现的退出方式。
3) 股份回购：股份回购是指企业或者公司管理人员按照约定的价格将公司的股份购回，从而使私募股权投资基金退出的方式。
4) 股权转让：股权转让是指公司股东依法将自己持有的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事行为。
5) 新三板：新三板全称是全国中小企业股份转让系统，是经国务院批准设立的全国性证券交易场所，为非上市股份有限公司的股份公开转让、融资、并购等相关业务提供服务。
6) 破产清算：清算退出是在被投资企业发展缓慢、市场波动导致私募股权投资项目很难成功时，而被投资企业也没有足够的资金回购股权，因而只能通过清算收回一定比例的投资额，减少损失。
D. 房地产私募基金如何退出投资项目
基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。
我认为房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。
E. 私募排排网：基金回购是什么意思
基金回购是指基金发行方向投资者买回基金份额。
F. 私募基金退出方式，法律风险有哪些
1、上市退出
私募基金通过上市方式退出主要有两大途径，首次公开募股(IPO)和借壳上市。 IPO对于私募投资者和企业来说可谓是双赢，被认为是最理想的退出方式之一。一方面，私募投资者通过这种方式可以得到较高的投资回报率。另一方面，对于企业来说，通过上市取得了新的资本市场的融资途径，为企业后续的发展壮大铺平了道路。但这种方式也存在诸如退出成本高、周期长和市场不稳定等缺点。除了经营业绩和公司规模必须符合上市要求的条件外，还有许多因素会影响投资者的利益。目前，股票市场的选择主要有两种：一个是境内市场，另一个是境外市场。境市场包括上海和深圳证券交易所市场，以及创业板市场。境外市场包括香港联合交易所，纳斯达克，伦敦ATM市场，纽约证券交易所，新加坡证券交易所等市场。
借壳上市也是可选择的退出方式之一。所谓借壳上市，是指非上市公司通过收购等方式获得上市公司(即所谓壳公司)的控制权，并将其相关未上市资产和业务注入壳公司，从而间接实现收购方未上市资产和业务上市。因此，借壳上市本质上是对壳公司的资产重组。与IPO相比，借壳上市具有周期短、成本低、程序相对简单、审核要求低等优势。同样，借壳上市也可以成为私募基金所投资企业的上市选择方式之一。
2、股权转让
该方法可分为两大类：股权回购和出售给第三方。根据不同的回购主体，股权回购可以分为，员工收购(EB0)和企业回购(Buy Back)。企业回购通常是创业企业为了保持公司的独立性而选择的方式。企业回购中最常见的方式是MBO(管理层回购)，通常在早期的投资阶段，企业会与私募投资者在投资协议中签订回购条款。回购条款通常会在IPO失败或者企业发展没有达到预期水平时触发。利用这种方法退出，交易简便，成本相对较低，资金退出时也会比较彻底。对于企业来说，保持了企业的独立性，由于管理层对企业相对了解，也有利于企业后续的发展。
另一种方法是出售给第三方，这意味着私募股权投资基金向除了被投资企业之外的第三方出售股份，然后获取利润。以这种方式退出有两种选择：一是出售股份给另一家公司，二是向其他私募基金出售股份。将股权出售给第三方享有股权回购中的优势，另外，具有并购其他企业能力的企业一般都拥有较强的资金实力和融资能力，能够提供足够的资金，让其全面迅速退出企业。但是也需承受企业管理层极力反对的风险，此种状况发生时，企业管理层也可能利用自己的影响力来干扰企业的正常运营，这对企业的经营和稳定是不利的，私募股权投资基金在这时可能就不一定能得到好的回报。
3、清算退出
这是私募股权投资机构在投资项目失败、前景不明朗等不利局面下选择的一种方式，意味着私募股权投资失败，是最不理想的一种退出方式。清算退出主要有两种方式，一种是破产清算，另一种是解散清算。通常等到清算退出的时候，私募股权投资基金作为企业股东在偿还完所有债权人的债务后所能收回的投资基本上都很少(一般只能收回原投资的64%)，但是毕竟还能收回一部分投资在进行循环投资。
一般来说，私募股权投资的大部分投资项目都是不成功的，而且越是处于早期阶段的风险投资，其失败的概率越高。一旦确认投资项目失败或成长太慢，不能获得预期回报，就要果断退出。当投资项目无法通过以上途径退出且没有必要维持时，也应关闭、解散。通过清算撤回资金然后投资到下一个资金项目以提高投资效率。然而在我国，由于国内拍卖市场不发达，公司有形资产和无形资产变现困难，清算成本过高，在一定程度上限制了公司清算方式的采用。
G. 私募基金增资入股后再由投资者回购合理吗
投资者回购?
回购一般都是管理层或者股东回购，不存在所谓投资者回购。
H. 私募股权基金的股权回购合同能保证本金和最低预期收益吗
一、风险投资基金、私募股权投资基金和产业投资基金区别
国际上根据投资方式或操作风格，一般可以私募股权投资基金分为三种类型：一是风险投资基金VC（Venture Capital Fund），投资于创立初期的企业或者高科技企业；二是增长型基金（Growth－oriented Fund），即狭义的私募股权投资基金（Private Equity Fund），投资处于扩充阶段企业的未上市股权，一般不以控股为目标；三是收购基金（Buyout Fund），主要投资于成熟企业上市或未上市的股权，意在获得成熟目标企业的控制权，以整合企业资源，提升价值空间。
中国式私募股权投资基金，首先是在境内设立、募集的人民币基金。从近年以来的立法立规进程看，中国式私募股权投资基金的发展已经明显地呈现出两条道路：一条路径，因2007年8月底新版《合伙企业法》放行有限合伙制而打开，有限合伙企业正是国际上私募股权投资基金惯用的组织方式，这为期待市场化运作本土私募股权投资基金带来了曙光。另一条路径，由政府主导的创业投资基金和产业投资基金层层管制框架所界定，明显的特征是政府主导、政策与税收优惠以及政府更密集的行政之手抚摸，正是所谓的“产业投资基金”。
二、组织管理模式
从国际来看，传统理论上私募股权基金主要采取的私募股权基金的组织形式，包括公司型和契约型，新型的组织形式主要为有限合伙制。在美国等私募股权基金发展较长时间的国家中，目前新建立的私募股权基金多按照有限合伙制进行组织模式的建立。但在实际操作过程中，以上几种组织模式并不是界限分明的，也由于各国的众多法律规定并不一致，私募股权基金的设立和组织管理模式界定也不完全一样，在众多已建立的基金中往往同时存在。
1、公司制
公司制包括有限责任公司和股份有限公司两种形式，对于股权投资基金组织空间而言主要是有限责任制。投资者作为股东直接参与投资，以其出资额为限对公司债务承担有限责任。基金管理人可以是股东，也可以是外部人，实践中通常是股东大会选出董事、监事，再由董事、监事投票委托专门的投资管理公司作为基金管理人。管理人收取资金管理费与效益激励费。这种基金股份的出售一般都委托专门的销售公司来进行。由于法律创造的限制，一般股东数目不多，但出资额都比较大。
2、契约制
契约制的私募股权基金，也称信托模式，是按照各国有关信托关系的法规设立的。信托制PE是一种基于信托关系而设立的集合投资制度，投资者、受托人和管理人三方基于信托关系而设立的集合投资腾飞基金。一些大型的多元化金融机构下设的直接迅速投资部所拥有并管理的基金，如摩根士丹利亚洲、高盛亚洲、花旗资本等多属于此种类型。
3、有限合伙制
基金的投资者作为有限合伙人参与投资，以其认缴的出资额为限对PE组织的债务承担责任。普通合伙人通常是基金管理者，有时也雇佣外部人管理基金。在实务中，通常管理人与普通合伙人两者合一。有限合伙通常有固定的存续期间(通常为十年)，到期后，除全体投资者一致同意延长期限外，合伙企业必须清算，并将获利分配给投资人。有限合伙人在将资金交给普通合伙人后，除了在合同上所订立的条件外，完全无法干涉普通合伙人的行为，普通合伙人享有充分的管理权。
I. 私募基金投资明股实债需要披露回购协议吗
这要看投资单位是怎么计划的。如果长期使用，车辆的加油、维修、保险都由投资单位出，就签个融资租赁合同。如果短期使用，且有关的保险等费用由个人承担，就签个经营租赁合同。
J. 私募基金如果买卖国债逆回购，是否征税
私募直营店为您解答：
国债逆回购在年底往往都是香饽饽，私募基金当然也不会放过。不过，私募基金管理人投资逆回购产生的收入本质上依然是利息收入，是需要缴纳增值税的。