房地产私募基金发展现状及趋势

A. 房地产私募基金的优势

以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制专度”直接投资房属地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

B. 房地产私募基金的房地产私募基金的正待爆发的行业背景

自2010年以来国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策，限购、内限价、限贷及其它调控政策容，至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降，二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为，随着这些调控政策的持续，加之房地产开发信贷政策的结构性收紧，绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。
为“自救”和“过冬”，自2011年初起，越来越多的房企探索改变原有的融资模式，以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本;此外，一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望，转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此，构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。

C. 分析房地产，股票，基金的未来发展前景

若说未来发展前景抄，应分为几个阶段。对于长远来说，我国必然开放资本项目的货币自由兑换，那是金融业将迎来跳跃式的发展，股票基金房地产都会被大量外资热钱涌入。对于中长期来说，房地产已经被国家政策调控，看得出政府对于民生问题的关注，只要没有大量外资涌进，房地产总是随着经济增速变化的，是逐步走强，但受到抑制；而股票和基金趋势是相同，股票是基金的投资产品之一，股市发展依旧随市场经济状况运行，而我们是无法预测中长期时间我国经济发展状况的，市场永远无法准确预测就像现在希腊要退出欧元区而可能导致欧盟解体这种以前不曾想过的问题一样。但中短期却是可以预判，至少连续几个季度我国经济增速明显减慢了，发展动能相对不足，股市在政策利好下依然谨慎，若无重大经济计划，实在要经过一段较为漫长的缓步磨合推动时段啊。但股票有几千只，一些行业一些股票依旧有很好的潜力。基本面的分析的总体预判，技术性的分析十分重要。黄金、期货投资是三分操作七分心态，股票是五五之分，基金操作与你无关，呵呵。分析前景这句话抽象了，股票本身没有动力，驱动力来自于实体经济与市场供求。

D. 房地产私募基金的房地产私募基金面临的困难

目前来看，借力政策调控下房地产市场的持续低迷，房地产私募基金在中国的爆发已可预期版。但是作为一个专业性很权强的新生事物，房地产私募基金的快速扩张也面临着一些秉待解决的困难。
首先，在当前房企大规模生存危机的报道之下，加之房地产市场资金缺口的持续扩大，投资人对房地产私募基金投资的担保和收益要求也水涨船高，并直接造成房企融资成本的显著增加。事实上，一些中小型房企在进行基金募集时已经遇到了“投资人收益高则难以负担，投资人收益低则募资困难”的两难困境。
其次，房地产私募基金的募资渠道不畅通导致其很难在市场上募集到所需要的资金。传统的募资渠道也即银行对于房地产私募基金基本都持否定态度，而新兴的募资渠道也即第三方理财机构刚刚起步，募资能力有限，除了诺亚财富之外，鲜有其他第三方品牌足以支撑一只大型基金的募资需求。

E. 私募基金发展趋势怎么样

分析一下目前国内家庭资产配置很容易发现，目前大部分人的资产配置过于回单一，尤其是房地产占比过高答，导致流动性相对较差，且存在一定的风险。
参考国外尤其是金融最发达的美国，私募基金是近年来替代房地产成为高净值人群资产配置中不可或缺的标配部分。国内越来越多富裕人群也已经认识到这点。
国内高净值人群越来越多的期待摆脱对资产配置对房地产的过度依赖，寻求资产配置的多元化，而新的、相对更稳妥的主流投资机会就是私募基金。

F. 什么是房地产私募基金，有哪些特点

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的专集合投资制度。
它可以被看成是为属投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

G. 什么是房地产私募基金

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制内度。
它可以被容看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

H. 私募基金的发展前景有哪些

可以说，目前私募股权基金行业已成红海，即将进入洗牌阶段。那么未来行业将会怎么走？
私募股权基金行业未来5到10年的发展趋势可以归纳为“四化”。
第一是规模化。目前国内基金管理规模在百亿以上的基金管理人数量只有185家，非常少。将来行业内的资源包括资金，一定会集中在优秀的机构身上，而且会越来越集中，从而带来规模化效应。
第二是专业化。在一个基金里面，其投资组合往往是多个领域的。但是不同领域的人做的事情并不一样，因此逼着行业必须要专业化，基金团队也必须要专业化，才能了解行业、把握行业趋势，精准投资。
第三是长期化。目前行业内从投资到退出整个周期高于4年的占比并不高，根据中基协数据显示，大概在20%到30%之间。在中国已经过了浮躁时代、过了VC/PE普及知识的时代的当下，所有人都明白基金的退出周期会越来越长，所以要有足够的耐心。此外，资金来源也应该趋向长期化。“我们呼吁更多长期资金，包括保险、养老金更多介入到股权投资中来。”
第四是全产业链化。所谓全产业链化就是在做法上，从早期到扩张期、到成熟期、到Pre-IPO甚至延伸到并购和二级市场上。
未来行业的结构创新，有两个系统性的机会。首先是人民币基金年限跟实际的周期不匹配的问题。他指出，国内目前的退出通道相比美国而言是不畅通的。之前国内的基金期限大部分是5+2，而大部分人民币基金在近两年已经到了7年的年限，但是还没能实现完全退出，因此退出的问题受到了广泛的关注。
在这种情况下，国内私募股权基金都有PE二级市场的需求。如果能将PE二级市场做活做好，这不仅是一个很好的投资机会，而且能将退出周期大大缩短。这方面的系统性创新，可能对行业形成健康的闭环以及给出资人更早进行现金分配，是非常有必要的。
其次，可以做一些一级市场跟二级市场混合的基金，这能解决现在行业内普遍存在的一些问题。他指出，目前行业内最大的问题就是缺乏流动性，但是对于保险公司、银行等出资人而言，流动性是非常关键的，甚至直接关系到这些出资人的考核、人事变动等问题。而单靠一级市场来产生现金流，从目前来看是比较难的。“如果能适当兼顾二级市场，通过某些机制解决两个市场之间的平衡问题，将可以解决流动性差的问题。”
在实践中，很多投资人在看投资标的的时候，对行业的研究不应该区分一二级市场，而且当下在局部领域和行业已经出现了一二级市场倒挂的问题。但与一级市场相比，二级市场的流动性显然是好的，如果一个基金管理人固步自封，严格区分开两个市场，可能会影响基金未来的发展。他直言，价值投资就是价值投资，好的标的就是好的标的，如果有创新的结构应该能一举几得，可以解决怎样满足真正的机构投资者对短期流动性包括分配的要求。在当下一级市场阶段性形成泡沫、面粉比面包贵的情况下，要求基金必须买面粉是有问题的。
未来我们可能需要呼吁整个行业做更多的创新，在中国特色社会主义的经济体系下，由于VC/PE生存的环境不同，中国不能完全照搬美国的打法。我甚至在想，未来通过控股上市公司然后结合上市公司去做跟投，这样也许更能突破基金周期、现金分配的障碍。

I. 房地产私募基金的房地产私募基金存在的问题

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸多投资回人对于此类基金仍处于观望状答态，主要的问题有：
一是基金管理人良莠不齐。各地关于私募基金管理人的门槛各不相同，有的要求设立股权管理公司，有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色，而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。
二是关联交易充斥其中。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。
房地产私募基金至今始终以行业自律为主，其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判，将直接决定投资人的资金安全。