黑石私募基金

『壹』 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

『贰』 谁知道私募基金黑石...

黑石集团(The Blackstone Group)不同于美国规模最大的上市投资管理公司黑石集团(BlackRock, Inc.) 。

美国黑石集团是一家全球领先的另类资产管理和提供金融咨询服务的机构。黑石集团是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，美国规模最大的上市投资管理公司，其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产基金、对冲基金的基金、夹层基金、高级债券基金、私人对冲基金和封闭式基金等。黑石集团还提供各种金融咨询服务，包括并购咨询、重建和重组咨询以及基金募集服务等。

黑石集团创建于1985年，由前雷曼兄弟公司高层皮特·皮特森(Pete Peterson)和老下级史蒂夫·施瓦茨曼(Stephen Schwarzman)创立。公司名称“黑石”源于祖籍德国的皮特森和施瓦茨曼的姓氏分别嵌着德文中“黑色”和希腊文中“石头”的词义。总部位于美国纽约市，在亚特兰大，波士顿，伦敦，汉堡，巴黎，孟买，和香港有办事机构。

黑石集团以四位员工、40万美元起家，第一桶金来自于SONY公司。彼特·彼特森早年和SONY总裁盛田昭夫结下友情，1985年黑石集团代表SONY出价20亿美元收购美国哥伦比亚唱片公司，赚取了不算多的第一桶金。而美国保险和证券巨头保德信公司(Prudential)尝试性出资1亿美元，让后来者看到了黑石的潜力，通用电气总裁杰克·韦尔奇、大都会人寿、日本日兴证券以及其他几个大企业的退休金纷纷入伙，从而让黑石起飞起来。经过二十多年的发展，黑石现已发展成为美国和全球顶尖的股权私募投资集团，其核心业务包括私人房地产投资、企业债务投资、对冲基金、共同基金管理、私人募股、可销售另类资产管理和投资银行咨询服务。截至目前为止其管理的资产达787亿美元。其中311亿资产属于企业股权投资，177亿投资于房地产市场，299 亿投资于共同基金、对冲基金、债券以及其他金融产品。黑石集团是私募股权投资基金当中最为活跃的一个，并且以投资高回报率著，其企业股权投资的年回报率为 22.8%（自1987年起），房地产业务的年投资回报率为29.2%（自1991年起）。黑石集团的人均利润9倍于高盛，因此号称为“华尔街赚钱大王”。

和KKR咄咄逼人的恶意并购不一样，皮特森和施瓦茨曼早年就为公司发展定下了一条基本准则：坚持不做敌意收购。他们发现，运用强大的人脉关系网和他们每一单收购生意中的相关公司建立友善关系至关重要、而且无往不胜——这一条现在已经成为“黑石”的标志性策略，使" 黑石"成为一个连对手都愿意与之打交道的公司。

截止至2005年12月31日，其共管理约4527亿美元的资产。黑石公司代表全球各地的个人与机构投资者管理资产，提供种类繁多的证券、固定收益、现金管理与选择性投资产品。除此之外，黑石公司还面向数量不断增长的机构投资者提供风险管理、投资系统外包与财务咨询服务。公司总部位于美国纽约，通过其遍布美国、欧洲与亚洲的办事处为客户提供服务。PNC Financial Services Group, Inc.（纽约证券交易所：PNC）以及黑石公司员工拥有黑石公司的多数股权。

黑石的核心业务被称为“另类投资基金”(也被称为“替代投资基金”)，就是进行传统的股票、债券等公共资本市场之外的投资。单单在2006年，黑石集团就新募集了156亿美元，成为全球最大的收购基金。目前，黑石集团掌握的资金高达1250亿美元，是当今华尔街增长势头最迅猛的金融王国。

最新的统计数字表明，黑石集团控制着47家公司。他们买卖的企业所覆盖的领域从生产制造业到服务业。

『叁』 美国黑石集团在世界500强排名第几

“黑石集团”世界五百强中没有排名。

主要业务

一、企业私募股权基金

黑石集团从1987年开始建立此项业务，管理了五只普通私募股权基金，以及一只投资于媒体和通信行业的特别基金。黑石的交易遍布全球，不仅包括典型的杠杆收购，还涉足公司转产、少数股权投资、公司合伙、产业合并等领域的业务。

二、房地产基金

自1992年以来，黑石的房地产基金已成为一项多样化的、全球运作的业务。黑石管理了六只普通房地产基金，以及两只国际性的房地产基金。黑石的房地产基金投资于住宅、城市办公楼、分配和仓储中心以及多家房地产公司。

三、可销售另类资产管理

该业务成立于1990年，包括管理对冲基金的基金、夹层基金（Mezzanine funds）、高级债券基金、私人对冲基金和封闭式共同基金。

四、金融咨询服务

（1）并购咨询。

自1985年以来，黑石的并购咨询服务涉及的交易总价值超过3,250亿美元。

（2）重建和重组咨询。

自1991年以来，黑石为超过150宗破产案例提供咨询服务，涉及的债务总额超过3,500亿美元。

（3）基金募集咨询。

自2005年以来，黑石协助其客户募集了44只企业私募股权基金、房地产基金、风险资本基金和对冲基金，总额达659亿美元。

(3)黑石私募基金扩展阅读

2019年世界500强排行榜一共有25家新上榜和重新上榜公司，其中新上榜的中国公司有13家，占总数的一半以上。

这13家首次上榜的中国公司分别是：国家开发银行、中国中车集团、青山控股集团、金川集团、珠海格力电器股份有限公司、安徽海螺集团、华夏保险公司、铜陵有色金属集团、山西焦煤集团、小米集团、海亮集团有限公司、中国通用技术（集团）控股有限责任公司、台塑石化股份有限公司。