怎样投资美国退休基金

A. 美国养老保险怎么买

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美国人也需要交社保。
美国政府有一套强制执行的社会保障计划，覆盖了全国96%以上的就业人口，用以提供基本的退休生活保障。
这份社保计划采取“现收现付”的支付方式，即让在职雇员和雇主各自缴纳6.2%的“工薪税”来支付已退休雇员的养老保险金。而其中多余的资金则全部投资于联邦政府债券。
这种极度保守的投资手法令这些养老金非常安全，比如，在经济危机的2008年，美国社会养老基金仍取得了高达5.1%的年收益率。
但社会保障计划所提供的养老金仅能糊口，美国人主要的养老金还是来自于由政府出资的公共部门养老金计划和企业雇主出资的雇主养老金计划。
大多数政府部门会这样为雇员养老：雇主根据雇员在本机构的工作年限等项指标，按照一定的计算公式向其支付养老金。
在这种被称为DB形式的计划下，政府或企业每月缴纳的费用，会存入一个养老信托基金，或者向人寿保险公司购买团体年金保险。如果养老信托基金或人寿保险不能足额支付时，雇主需要补齐差额部分。
而企业雇主则多会选择另一种名为DC的养老计划：在雇员任职期间，雇主和雇员按个人工资的一定比例共同向雇员的个人账户缴费。
这个账户在雇员换工作后是可以携带走的，与中国的“五险一金”中的养老金类似，但最大的区别在于：雇员需要自行决定个人账户里的钱如何投资。退休后，账户中的本金及投资收益就是雇员的养老资金。

B. 国外养老基金投资有哪些特点

美国：养老金体系主要由公共养老金和企业养老金部分构成。在养老金投资风格上，美国的公共养老金相对保守，主要投资国债等低风险品种，2000年以来始终保持4%左右的回报率；而对于企业养老金部分，美国政府则通过税收优惠政策鼓励其投资。政府发放的社会保障金带有明显的社会转移支付功能。美国的社会保障金根据法律严禁投资，不能拥有任何可以在公开市场交易的有价证券。
英国：现已形成三个支柱的养老金体系：第一支柱为国家基本养老金，由政府通过国家保险体系强制征收并以相同待遇发放，以满足基本养老需求；第二支柱为职业养老金，由雇主负责征缴，2012年改革后变为强制实施，以减轻国家基本养老负担；第三支柱是个人养老计划，即个人选购保险公司及金融中介的养老金投资方案。今年1月起开始发售的“养老金债券”是英国养老金制度改革措施之一，旨在丰富个人养老金投资方式，提高养老金投资收益。
德国：养老金体系由法定养老保险、企业养老保险和私人养老保险三大支柱构成。德国养老金投资奉行相对谨慎的策略，投资公司法对于养老基金投资股票或其他金融衍生品的上限均有明确规定。而基础设施建设及房地产业等的实体资产往往作为德国养老金投资的首选目标。
日本：养老保障制度被称为“年金制度”，养老金被称为“年金”。日本的“年金”分为两种，一种是国民年金，又称基础年金，凡处于规定年龄段的国民，都可加入并享受；另一种是与收入联动的厚生年金和共济年金，企业雇员和公务员等依据身份不同而分别加入。养老模式奉行“国家中心主义”原则，政府主导着养老资金的管理。厚生年金和国民年金均由厚生省社会保险厅管理，而共济年金则由各互助协会自行管理。国民年金的2/3收入来自收取的保险费，1/3来自政府的财政补贴。
新加坡：养老金投资运营是典型的政府集中管理模式，被称为中央公积金，该体系带有强制储蓄的特性，所有受雇的新加坡公民和永久居民以及他们的雇主，都必须参与公积金计划。养老体系规定也相当严苛，公积金账户中的钱主要由政府用于投资国债、国内住宅以及基础设施建设等，每年回馈给会员一定的利息。该制度为持有人设立4个账户，同时覆盖养老、住房和医疗等多领域，由政府、企业代表、雇员代表和社会保障专家共同组成的董事会对中央公积金管理局进行监督管理。政府对中央公积金进行偿还担保，但是该基金的收缴、管理和投资均独立于政府。
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C. 美国养老金制度是怎样的

老年法定退休保险具有强制性、贡献性和福利性，退休和医疗保险基金有正常来源渠道，能自我调整和自我调整。

其退休金的收与支是按照现收现付、收支平衡的原则确定的，根据人口老龄化的预测、退休费支出的需要，不断调整保险税税率，通过自我调整达到自我循环正常运转的目的。

1934年，罗斯福成立了经济保险委员会，1935年公布了社会保障法，1939年增加了伤残保险和老年配偶养老保险。经过几年准备。在积累了一大笔基金后，于1942年付诸实施，开始支付退休金。二次大战中没有新的变动。

50年代经济有了很大发展，1965年增加了老人医疗保险，1972年又增加了残废者医疗保险。经过50多年的逐步发展与健全，形成了庞大的社会保障体系。

(3)怎样投资美国退休基金扩展阅读：

美国社会保障法：

美国社会保障法，美国新政时期重要立法之一，美国国会于1935年8月14日通过。其目的是“旨在增进公共福利，通过建立一种社会保障制度使一些州得以为老人、盲人、未成年人以及其他残疾儿童提供更为可靠的生活保障，为妇女保健、公共卫生及失业补助作出更为妥善的安排”。

规定对65岁以上的老年人提供救济金，对未满65岁死亡者提供一笔抚恤金，以作为其家属生活之用。对贫困的受抚养的儿童、残疾儿童、妇女保健以及致残者提供救助。还规定建立社会保障管理局。

负责社会保障事宜。1967年对社会保障作了补充，增加享受养老金的人数。此后，社会保障制度不断完善，社会福利事业有较大的发展。

D. 没钱别慌，看美国人是怎样存下养老金的

经常有人称社安署要倒闭了，

养老金体系已经不行了，
退休时根本拿不着钱。
针对这一说法，别慌！

社会安全署(Social Security Administration)区域办公室主任阮栋明(Doug M. Nguyen，译音)今年6月表示，有关社安署将破产的消息，纯属谣传，不过到2034年时，由于领取社会安全金的人口，将从6000万暴增到1亿5,000万人，在纳税人没有太大变动下，除非有新的资金筹措政策公布，否则现阶段平均每月发放的社安金1,400元，将降到1,050元，缩水幅度约四分之一。

美国人退休后需要多少钱养老？

当然是越多越好了，如果一定要给一个数字，这么多年专家都建议至少需要一百万美元。不过现实中一项针对富人和普通工薪层的调查显示:

富人普遍认为要存250万美元，才足够保持退休后的生活水平。另外，Employee Benefit Research Institute的一个调查显示，10%的工薪层认为要存150万美元。EBRI的调查还显示，69%的人认为100万以下就够了，20%的人认为存25-50万即可。事实上，根据政府的统计，年龄在55-64岁之间的美国人退休户口中平均只有10,400美元，65-74岁之间的美国人平均有148,000美元。

看了这个数字，我们不得不感叹美国老百姓还是很穷的，所以过去10年中，美国人对退休年龄的看法发生很大变化，当今社会流行活到老就要干到老的风气！

既然大家都没钱，社安金又要减肥了，那么现在能做的就只剩下攒钱了！说到攒钱退休，你了解下面这些方法吗？

如果您现在离退休还有时间

401K(企业退休福利计划）

是美国于1981年创立的一种延后交税的退休金账户计划，因相关规定在国税法中的第401条款中，所以俗称401K。401K只适用于私营公司的雇员，由公司提供，只要你是公司雇员即可参与。而非盈利组织，例如学校，也会提供类似福利，叫做403B。由于两者十分类似，在这里我们统称其为401K。

2015年401K的上限是$18,000美元，如果你已年满50，上限为$24,000。许多雇主会按照雇员的401（k）计划缴款额提供一定比例的搭配缴款。一般是您工资年收入前6%的那部分给你50%的match，也就是给你3%的 free money。

比如这样：
如果你年薪10万，投$6,000在401K，雇主可能会免费多给你$3,000match，当然你投满18,000也还是给3,000，你要注意的是这个钱如果你不买401K，公司是不会平白无故送您的（这也是鼓励员工购买养老计划的一项措施）但是!！很多公司并没有match这项或者做不到这个比例（具体要看每个公司了）。

401k最大好处可以延税（不是免税），您现在可以不用交税，将来取出来时候再补税，现在还有Roth401K的选项，就是你把税后的钱放在401K计划里面，这样就没有了第一个抵税的好处，但它的收益是永远不用交税的，而且公司一般也提供match。

总结
401K和Roth401K的区别就是一个是现在不交税拿出来时交税，一个是现在先交税，拿出来时不用交税。究竟哪个更好呢？这个要因人而异，如果你在职业生涯的初期，预计未来的工资和税负会超过现在，而你的投资会在里面增长许多年，那我会建议选择Roth401K；如果你现在的收入很高，那么抵税对你来说更重要，就放401K。

IRA（传统个人退休金账户）

是除401K以外另一个美国人管理退休金的常用账户类别。就IRA账户而言，任何有收入(Earned Income) 的个人都可以开立IRA账户。IRA的2015存入资金上限50岁以下是$5,500，50岁以上是$6,500。上限会每年根据通货膨胀进行调整。

IRA也分传统IRA和Roth IRA（(罗斯个人退休帐户），跟401K一样，区别在于现在不交税拿出来时交税，一个是现在先交税，拿出来时不用交税。

401K与IRA的相似之处都有每年存入资金的上限。资金通常要到退休时才可以自由取出，否则要有罚款。特殊情况（大病或者购买首套房首付等）例外。最后也是最重要的，就是401K和IRA都是税收优惠（Tax Advantage）账户。

总结
401K与IRA两者区别：IRA投资范围更大，401K账户通常只能投资基金，不能投资单独的股票，一般情况下401K里会有10-20种不同的基金供选择。而IRA 账户可投资的股票债券基金等都可以。其次，上文说了401K不少公司会给你match一部分钱，但是IRA就是你自己买多少是多少了。最后，传统型IRA 的税收抵免(Tax Dectable)有一个收入限制，而401K就没有。如果你的个人年收入大于71,000美元或者家庭年收入大于118,000美元，那么你存入 IRA的资金就不能抵税了(Non Dectible)。

股票投资：
小编颤抖的写下这条，如今的大市场大家也看到了，这几年美国股市动荡，但是从长远角度来看股票年平均回报率约9.5%，这意味着如果每年投资5，000美元在股市，30年总计投资金额是15万美元，届时市值可达近75万美元。

以上来源于网络数据，如果大家真心想投资美股，可以回顾下我们的《美股真人秀》节目：两位选手“打”的不可开交，又赶上大选，公投这类全球事件，凭借“股市波荡起伏”两位少年产生了多少恩怨情仇，估计这么一上电视，都要影响找媳妇了。

如果您马上就要退休了
年金(Annuity)

也是一种退休计划，但一般人不太了解，年金不能抵税，但可以延税，放多少钱没有上限，这是年金的二大好处。放进年金的钱20年、30年，只要不拿出来不交税。可别小看延税，长期下来威力很大。

比如这样：
你拿$10,000去投资，产生了$1,000的收益，若是在一般的共同基金中，这$1,000要交税，假设20%的税，你还有$800去再投资，若是在现金中这$1,000当年不用交税，这$1,000可以再投资，$1,000再投资产生的收益当然比$800多。

即取年金立马投钱立马取钱

美国年金产品类型很多，但总的特性差不多，那就是为投保人养老提供保险。最流行的年金有四种：即取年金（immediate annuity）、固定年金（fixed annuity）、可变年金（variable annuity）、指数年金（indexed annuity）。

即取年金就如同其名一样，投保人立马投钱，也就开始立马取钱。这种年金的特点是对已经到了退休年龄的人较为有利，投保人在购买年金后可以每月领取一定金额的年金，一直领到过世。
比如这样：
一个75岁的老人购买了10万美元的即取年金，保险公司依据利率和这位老人的预期寿命计算，每个月付给这位老人725美元，一直到老人过世。老人82 岁时身体还很健康，而他领取的年金已超过10万美元。如果老人活到90岁，保险公司等于要贴上七八万美元为老人提供养老金。如果老人在购买年金后2年后过世，年金本金还剩下8万多美元，老人的受益人可以继续按月领取本金，直到本金全部领完。即取年金通常也会计算利息收 入，可谓较保守的投资。

固定年金如同高利率定期存款

固定年金就如同银行中的定期存款，但这是一种专为退休而设定“存款”。固定年金锁定利息率，通常从3%至10%不等，年限从3年到15年。固定年金的好处是所有投资可以延税，而且保险公司为了拉拢客户，还会发放奖金。比如一个投保人购买10000美元的年金，保险公司会发给600美元的奖金，这就等于投保人还没大展拳脚就先赚进了6%的利息。

固定年金是美国人购买的最多一种年金，约占美国年金总额的75%。固定年金的优点较多。首先这种年金的收益不会受到金融市场的影响，本金不会损失，而每年的收益率在4%至8%之间。
比如这样：
吉米在50岁时投资50,00美元购买10年期固定利息年金，到他60岁退休开始领取年金时，他的投资本金和利息加起来可以达到81,445美元。
投资固定年金的另一大好处是可以延后缴税，年金的利息收入当年不用缴纳个人所得税，只有在开始领取年金以后才按照收入缴纳个人所得税。固定年金还有一项利息保证条款，当投保人利息率低于保险公司保证的利息率超过一个百分点时，投保人可以免于缴纳任何罚金，将本金和利息提出，另外寻求更高利息率的年金。

比如这样：
比如，雪莉购买了10万美元的固定年金，期限是5年，保险公司保证3年内的利息率是6%。第四年利息率降到4.5%，雪莉有权将10万美元的本金和三年内获得的利息一次性提出，而不会受到罚款。

可变年金有高风险投资保障
可变年金（variable annuity）是投资型年金，而且还有收入保障，有的年金保证每年增加5%，但投保人要慢慢取钱，不能看到投资收益大，一次就把所有投入的资金连本带利全部取走。
比如这样
约翰投资10000美元购买了可变年金，其中5000美元用于购买股票，5000美元购买了债券。股票的的年收入率为10%，债券的年收益率为5%，两者相加10000美元一年中的收益为750美元。可变年金因为带有投资性质，因此基金公司会收取管理费。这种年金同其他年金一样也是可以延税的，因此如果收入较高，可以在这类年金上多投放些钱。
可变年金大部分会投资到共同基金上，但这种年金和民众退休基金投资共同基金有很大不同。退休基金（如401K）投资股票市场，投资人要自行承担投资风险，赚了喜笑颜开，赔了呢则悲痛伤心。而可变年金的投资风险虽然也是由投资人承担，但本金却由保险公司托底。（以上关于年金内容摘自《理财周刊》）

年金这么多优点，为什么大家不全买年金？因为它的缺点也不少：

第一：佣金：因为年金是由保险公司的销售人员或者代理商发售的，有的佣金可达10%

第二：解约金：如果在不允许的情况下，您想支取部分年金或者解约，比如一年后解约，大概会收取总额的7%，以后每年降低一个百分点，有些因为金额巨大，可达到20%，可是谁没有个着急用钱的时刻呢？所以如果是闲钱可能更适合高额买年金。

第三：高额年费：如果是可变年金的话，每年可能需要缴纳至少1.25%的保险金，0.5%-2%的年金投资管理金等。

总结
所以建议大家59.5岁之前不要提取年金，因为提前支取的罚金不少，另外金莲选择投资公司直接购买年金，这样可以省下一笔保险经纪人佣金。

人寿保险
虽然不是严格意义上的退休计划，但各种永久性保险(WL，UL，VUL，IUL) 都有现金值，假以时日，10年，20年，可以累积一笔相当可观的现金值 (取决于premium多少，时间长短以及回报率) 。退休后可以通过 Withdraw 或Loan的方式，把现金值的一部分或大部份拿出来，作为退休基金的一个补充。在人寿保险有效时，把现金值拿出来不用交税，若是借(Loan)则会有一些利息， 大概是在0.5-2%之间。你过世了，保险公司赔你家人一笔钱﹔你活得好好的，可以把现金值拿出来用。

小心意外开销 吃掉退休金
多人接近退休时，预测到未来生活花费，努力提高储蓄以便靠固定收入仍能舒服过日。但是未能预见的意外开销，却可能使退休者的财务陷入麻烦。

MarketWatch网站报导，《精算师学会》最近的研究显示，有两大意外开销让退休者预算吃紧，一是出乎意料的房屋修理和升级费用，例如换新屋顶或大型电器，接着就是看牙费用，因为联邦医疗保险（Medicare）并不包括牙齿医疗，而牙齿保险往往只给付例行开销。

在这两项开销中，修理房屋应较容易预先想到，但是退休者常常未做准备。一些房子到了一定年限后，从屋顶到内部再到电器，钱是哗啦啦地留走。

退休就搬家 省钱又舒心

个人理财网站WalletHub比较美国 150个最大城市，根据负担能力、活动、生活品质和医疗这四个标准，公布2015年最适退休者居住的城市。以下是前五名的退休天堂：

E. 问一个美国的基金

你说的是来401K吧？就是雇员自己自出一部分钱，雇主也出一部分钱，这些钱是免税的，也就是说可以降低你纳税的收入。通常人们都是把它投资到一些风险低的基金，作为将来退休用的。现在美国大部分企业已经不再有所谓的退休金了，你退休后就要靠自己了。所以作为补偿，政府允许你每个月放一部分钱在基金里，并且免税作为你将来退休用的钱。

F. 美国人是怎么理财规划养老的

是不是他们的退休金比较高呢?其实不然，美国人很大程度上养老并不完全依赖政府。

看看他们是怎么做的呢？在年轻时积极储备养老金，靠“三条腿”同时执行，三条腿：国家、雇主和个人（官方叫法养老三支柱）。

一方面，国家的社保基金每月从工资中扣除缴纳，用来保障基本生活，

另一方面，也就是主要的个人退休计划，自己投资，由雇主退休金计划（401K）和个人账户养老金（IRA）两部分组成。这部分资金是退休后的主要资金来源，提高生活品质。

其中，401K类似我国的企业年金。由雇主和雇员共同缴纳，相当于雇员将一部分税前工资存起来投资。此外，401k和IRA账户中的钱，交给专业的管理机构打理,达到法定年龄才能提取，如果提前支取则要支付大额税费。

反观我国现状：

第一条腿我国也有，不过保障低。

第二条腿我国尚未普及，只有小部分优质企业才有，缴纳比重低，参与人数少。

第三条腿，可以说基本空白。

因为我们中的大部分人没有企业年金，所以不在今天讨论范围内，我们重点说一说个人账户养老金（IRA），从IRA计划中我们学习什么样的经验。

1、他们怎么实施IRA计划呢？

自己可以到有资格设立IRA基金的银行、基金公司等金融机构开设IRA账户，根据自己的风险承受能力、喜好以及配置需求，选择不同组合的IRA产品，然后进行投资管理。

2、他们买什么样的产品呢？

常见的产品包括：共同基金产品（在我国叫公募基金），银行定存及理财产品，股票、债券及常规衍生品（主要通过证券公司买卖），寿险公司的年金产品等。

G. 如何购买美国共同基金

四种常见的共同基金
美国最常见的共同基金有四种：股票基金、回债券基金、混合基金以及货币市场答基金。
购买共同基金的份额很方便，投资者（退休基金计划以外的投资者）既可以通过专业投资人员（如经纪人、理财分析员、银行代表和保险代理人）购买基金，也可以根据投资者自己的研究和了解，直接购买。专业投资人员向投资者提供服务，包括：分析客户需求和目标，推荐适合的基金品种。他们从事这些服务需要有所补偿，一般以服务费用的形式从基金资产中扣除。分散化投资基金经理往往投资多个股票，以谋求组合的分散。分散的投资组合有利于减少风险（组合中的某些股票价格的上涨，在一定程度上弥补了某些股票价格的下跌）。一般投资者通常很难构建一个与共同基金一样分散化的投资组合。共同基金为一般的投资者提供了一个只有大机构才能做到的分散化的、专家管理的投资组合的投资机会。

H. 美国退休基金包括哪些

“美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

美国模式和香港模式区别在于：整个政策配套设施和整个金融政策措施不同，目前中国在这两块基本是空白。
通常情况下，在资金方面，美国的房地产资金只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。
美国模式下，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。
所谓的“美国模式”，是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来的风险。

特点：美国模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
<a href="http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml" target="_blank">http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml</a>

美国房地产销售模式及其运作 <a href="http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html" target="_blank">http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html</a>

美国商业地产的他山之石

商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。

在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。

美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

2、房地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。
归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。

I. 哪一个美国退休基金购买了长实两个项目

由长实发展的两个豪宅项目，中半山干德道以及九龙塘广播道项目，现时共同售专予美国其中属一个州的退休基金，据悉，作价达二十五亿元，涉及单位数达一百三十五伙，而物业会在二○一○年获批入伙纸后再交予买家，另外，同系元朗四季名园方面，就再推置业优惠吸客，首批客户可获赠厘印费，而首张价单，更有机会在日内公布。

长实执行董事赵国雄表示，系内中半山干德道及九龙塘广播道项目，经已一同售予美国其中一个州的退休基金，相关文件经已签妥，亦已收取订金，由于已签订保密协调，故此，实际购入价未可透露，但认为造价理想。

有消息指，是次成交作价约二十五亿元，每方呎价约一万一千元。其中九龙塘广播道地皮，发展商在○五年时以六亿元购入，而中半山干德道地皮，同样在○五年时购入，当时作价为一亿九千万元，此外，有消息指，是次成交，单单广播道项目的售价，已达二十亿元。

赵国雄再指，两个项目可提供一百三十五伙，总楼面面积合共二十一万余方呎，会在二○一○年获批入伙纸后再交予买家，预期买家会作长

J. 如何投资美国的基金

市场上美国主题的基金主要有三大类，
1、一类是跟踪美国股指的指数基金。
2、一类内是全球配置容基金，这类基金涵盖全球主要证券市场，由于美国在全球资本市场所占的比例较高，全球配置基金中美国的权重往往是最高的。

3、最后一类是以防御通货膨胀为主题的基金，因为许多大型能源工业公司、农产品公司等防通胀的“主力军”是美国公司，以及美国也是通胀联结债券的主要发行者之一，在这类基金中，美国的成分也不少。